Внесення змін до детального плану території: нові вимоги з 2025 року

18.02.2025

Внесення змін до детального плану території: нові вимоги з 2025 року

З 01 січня 2025 року відбулись вагомі зміни у вимогах щодо розроблення містобудівної документації, – закінчилась дія перехідних положень Закону України № 711-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель».

 

Що змінилося з 1 січня 2025 року?

1. внесення змін до містобудівної документації місцевого рівня допускається за умови приведення її у відповідність до вимог Закону №711-ІХ (документація розробляється за так званим «новим порядком»);
2. допускається затвердження тільки тієї містобудівної документації, що відповідає вимогам Закону №711-ІХ («новий порядок») – незалежно від дати початку її розроблення;
3. завершилась дія положення про те, що розмір прибережних захисних смуг у межах населених пунктів може змінюватися детальним планом території;
4. детальні плани територій щодо територій за межами населених пунктів вже не можуть розроблятися відповідно до схем планування території району чи області. Для розроблення такої документації обов’язкова наявність затвердженого комплексного плану;
5. втратило чинність положення щодо випадків, коли функціональне призначення території могло визначатися детальним планом території.

 

Нові вимоги до містобудівної документації: як вони впливають на будівництво? Дізнайтеся деталі у нашому розборі!

 

Вказані зміни зокрема призвели до того, що з 1 січня 2025 року розробка багатьох детальних планів територій (або внесення змін у існуючі) фактично призупинена або ускладнена:

 

за межами населених пунктів – із-за відсутності комплексних планів в громадах;

 

в межах населених пунктів – у зв’язку з дефіцитом спеціалістів, що працюють за «новим порядком». До того ж, у найближчий перспективі багато розробників займатимуться насамперед комплексними планами.

 

Таким чином, наразі як перед замовниками (забудовниками), так і перед органами місцевого самоврядування особливо гостро стоять питання використання наявної затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні, яка зберігає чинність.

 

З 1 січня 2025 року в Україні змінилися вимоги до внесення змін у детальні плани територій. Дізнайтеся, коли потрібно коригувати ДПТ за новим порядком, як це впливає на будівництво та які питання залишаються відкритими. Компанія АРМА ЕКСПЕРТ роз’яснює ситуацію і ставить актуальні запитання до Мінрегіону.

 

Міністерство розвитку громад та територій України на численні звернення органів місцевого самоврядування щодо застосування містобудівної документації з 1 січня 2025 року опублікувало роз’яснення №13283/30/14-24 від 30.10.2024, де зокрема зазначено: «При будівництві нових об’єкті в межах передбачених граничних параметрів, визначених чинною містобудівною документацією потреби у змінах чи розробленні нової містобудівної документації немає».

 

В детальних планах території (ДПТ) встановлюються наступні граничні параметри:

гранична висота будівель і споруд;

максимальний відсоток забудови;

гранична щільність населення кварталу/мікрорайону.

 

 

Оскільки серед учасників будівництва наразі не існує єдиної думки стосовно випадків, коли вимагається або не вимагається внесення змін в детальний план території, а також досить часто має місце неоднозначне трактування вимог законодавства, – компанією АРМА ЕКСПЕРТ скеровано запит до Міністерства розвитку громад та територій України для роз’яснення наступних питань (із текстом запиту можна ознайомитися за посиланням):

 

Чи потрібно вносити зміни в детальний план території у випадку, якщо об’єкти запроектовані в межах граничних параметрів ДПТ, але з відмінностями від затвердженого детального плану в частині розташування будівель, їх площі, конфігурації, кількості будівель тощо?

Наприклад, якщо детальним планом території передбачено будівництво бази відпочинку у складі десяти будівель, а проектом передбачена база відпочинку з п’ятнадцяти будівель іншої конфігурації і розташування.

 

Якщо в проектній документації змінено місце розташування, конфігурація, площа, поверховість, кількість будівель і споруд – відносно тих рішень, що передбачені затвердженим детальним планом території, то чи вважається така проектна документація такою, що відповідає містобудівній документації на місцевому рівні (детальному плану території)?

 

Чи допускається зміна функціонального призначення об’єкта будівництва або окремих будівель і споруд у складі комплексу в межах допустимих видів забудови для відповідної зони без внесення змін у детальний план території?

Наприклад, якщо детальним планом території на ділянці передбачено будівництво бази відпочинку у складі будинків для відпочинку та їдальні і встановлено зону КВТ (зона установ відпочинку і туризму), а проектною документацією передбачено будівництво курортного готелю з рестораном і магазином (що є допустимими видами забудови для даної зони).

 

Відповіді на порушені питання в практиці сильно різняться. Так, в одних громадах навіть при найменших відхиленнях намірів забудови від детального плану орган місцевого самоврядування наполягає на внесенні змін в ДПТ. В інших громадах – навпаки – зміни (відхилення) проєкту від детального плану не вважаються підставою для внесення змін в ДПТ, якщо такі зміни знаходяться в межах затверджених граничних показників і обмежень містобудівної документації і не порушують вимог державних будівельних норм.

 

Компанія АРМА ЕКСПЕРТ фахово надає консультаційну підтримку, юридичний супровід для наших клієнтів, що залишає вас завжди впевненим на своєму шляху у сфері будівництва. Звертайся за консультацією вже зараз за телефоном 095 488 55 66!

 

Окремо слід звернути увагу на те, що в пакеті документів на видачу містобудівних умов і обмежень (МУО) законодавством не передбачена наявність містобудівного розрахунку, концепт-проекту, ескізів намірів забудови або подібних графічних матеріалів. Таким чином, при отриманні заяви на МУО уповноважений орган містобудування і архітектури не може оцінити відповідність майбутнього проєкту і затвердженого детального плану території в частині кількості будівель, їх площі, розташування, конфігурації тощо.

 

Таким чином, перевірка такої відповідності чи невідповідності фактично залишається на розсуд експертної організації і органу архітектурно-будівельного контролю.

 

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар