Зміни в детальний план території: як зрозуміти, чи це потрібно

31.10.2025

Зміни в детальний план території: як зрозуміти, чи це потрібно

Коли потрібно вносити зміни в детальний план території і коли відхилення від рішень детального плану допустиме? Ми отримали офіційну відповідь Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України — і ділимося головними висновками.

 

У практиці проєктування та погодження проєктної документації часто виникає питання: коли зміни в параметрах забудови вимагають коригування детального плану території, а коли — ні. Особливо це стосується ситуацій, коли проєкт не перевищує граничні показники ДПТ, але відрізняється кількістю, конфігурацією чи розташуванням будівель.

 

З метою отримання офіційного тлумачення цих питань компанія «АРМА ЕКСПЕРТ» звернулася із запитом до Міністерства розвитку громад та територій України. У відповідь ми отримали додаткові роз’яснення щодо застосування положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ДБН Б.1.1-14:2012 у частині відповідності проєктної документації вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

 

Нижче публікуємо ключові тези отриманих відповідей Мінрозвитку, які допоможуть проєктувальникам, замовникам і представникам органів місцевого самоврядування уникати непорозумінь під час отримання містобудівних умов та обмежень і реалізації проєктів будівництва.

 

Питання №1:

Чи вимагає внесення змін в існуючий детальний план території будівництво об’єктів, що запроєктовані в межах граничних параметрів детального плану (таких як гранична висота, максимальний відсоток забудови, щільність населення та інші параметри, визначені в розділі ДПТ «Містобудівні умови та обмеження»), але з відмінностями від затвердженого детального плану в частині розташування будівель, їх площі, конфігурації, кількості будівель тощо?

 

Наприклад, якщо детальним планом території передбачено будівництво бази відпочинку у складі десяти будівель, а проєктом передбачена база відпочинку з п’ятнадцяти будівель іншої конфігурації і розташування (без перевищення граничної висоти і площі забудови, без перевищення загальної місткості об’єкта за ДПТ) – то чи вимагається в цьому випадку внесення змін в ДПТ?

 

Відповідь Міністерства:

Відповідно до статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон) право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

 

Статтею 16 Закону до містобудівної документації на місцевому рівні наразі віднесено комплексні плани просторового розвитку територій територіальних громад, генеральні плани населених пунктів і детальні плани територій.

 

Згідно із статтею 31 Закону проєктна документація на будівництво об’єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником.

 

Відповідним чином, законодавство передбачає розроблення проєктної документації у відповідності до положень затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема, детального плану території.

 

Потрібно визначити, чи ваш проєкт відповідає ДПТ? Звертайтесь до АРМА ЕКСПЕРТ — допоможемо уникнути помилок і затримок. Консультації безкоштовні 095 488 55 66!

 

Питання №2:

Якщо в проєктній документації змінено місце розташування, конфігурація, площа, поверховість, кількість будівель і споруд – відносно тих рішень, що передбачені затвердженим детальним планом території, то чи вважається така проєктна документація такою, що відповідає містобудівній документації на місцевому рівні (детальному плану території) за умови якщо:

• граничні показники об’єкта будівництва (граничнодопустима висота, граничний (максимальний) відсоток забудови, щільність населення) – не перевищують граничних показників ДПТ;
• функціональне призначення і коди ДКБС об’єктів відповідають функціональній зоні і допустимим видам забудови, встановленим ДПТ;
• враховані всі мінімальні відстані і планувальні обмеження, встановлені детальним планом – охоронні зони мереж, санітарні зони, прибережнозахисні смуги, відстані від червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будівель і споруд тощо;
• об’єкт будівництва відповідає вимогам державних будівельних норм і чинного законодавства.

 

Відповідь Міністерства:

Статтею 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» наразі визначено, що детальний план деталізує положення генерального плану населеного пункту або комплексного плану та визначає планувальну організацію і розвиток частини території населеного пункту або території за його межами без зміни функціонального призначення цієї території. Детальний план території розробляється з урахуванням обмежень у використанні земель, у тому числі обмежень використання приаеродромної території, встановлених відповідно до Повітряного кодексу України.

 

Згідно із пунктом 4.1 ДБН Б.1.1-14:2012 детальний план, крім іншого, розробляється з метою:

• уточнення у більш крупному масштабі положень генерального плану населеного пункту;
• уточнення планувальної структури і функціонального призначення території, просторової композиції, параметрів забудови та ландшафтної організації частини території населеного пункту;
• формування принципів планувальної організації забудови;
• встановлення червоних ліній та ліній регулювання забудови;
• виявлення та уточнення територіальних ресурсів для всіх видів функціонального використання території;
• визначення параметрів забудови окремих земельних ділянок;
• забезпечення комплексності забудови території.

 

Затверджений детальний план є основою для визначення вихідних даних для розроблення проєктів забудови територій мікрорайонів, кварталів, комплексів забудови, окремих земельних ділянок (пункт 4.4 ДБН Б.1.1-14:2012).

 

Отже, детальний план містить, насамперед, узагальнені комплексні рішення щодо планувальної організації та параметрів забудови відповідної території.

 

Водночас одним із завдань проєктної документації є визначення містобудівних, архітектурних та об’ємно-планувальних рішень окремих об’єктів з урахуванням планувальної організації та параметрів забудови території (земельної ділянки), передбачених відповідною містобудівною документацією.

 

Відповідно до викладеного, зміна розміщення окремих об’єктів із паралельним дотриманням встановлених показників балансу відповідної території та положень вихідних даних може допускатися як оптимізація архітектурно-містобудівних рішень в межах загальної планувальної організації та основних параметрів забудови території, передбачених детальним планом.

 

При цьому зазначаємо, що визначення планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва, що встановлені законодавством та містобудівною документацією, а також відповідності цільового, функціонального призначення земельної ділянки та намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні здійснюється під час надання містобудівних умов та обмежень відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури.

 

Консультація фахівців АРМА ЕКСПЕРТ: 095 488 55 66!

 

Питання №3:

Чи допускається зміна функціонального призначення об’єкта будівництва або окремих будівель і споруд у складі комплексу (без зміни основного призначення комплексу в цілому) в межах допустимих видів забудови для відповідної зони, встановлених містобудівною документацією без внесення змін у детальний план території? Наприклад, якщо детальним планом території передбачено будівництво бази відпочинку і їдальні та встановлено зону КВТ, а проєктною документацією передбачено будівництво готелю з рестораном і магазином, що є допустимими видами забудови для даної зони згідно детального плану.

 

Відповідь Міністерства:

До завдань містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема, детального плану території, не віднесено визначення функціонального призначення окремих об’єктів.

 

 

Висновок

Отримані роз’яснення Міністерства підтверджують, що внесення змін до детального плану території не завжди є обов’язковим, якщо запроєктовані рішення не виходять за межі граничних параметрів ДПТ і відповідають його функціональному зонуванню. Водночас такі зміни повинні здійснюватися в межах встановлених планувальних рішень та із дотриманням вимог чинного законодавства.

 

Для фахівців галузі ці уточнення мають практичне значення — вони дозволяють більш гнучко підходити до проєктних рішень, оптимізуючи забудову без потреби у зайвих процедурних погодженнях.

 

Компанія «АРМА ЕКСПЕРТ» продовжує активно працювати над підвищенням прозорості й передбачуваності процесів у сфері проєктування та оформлення дозвільної документації, надаючи замовникам актуальні роз’яснення, консультації та повний супровід на всіх етапах реалізації будівельних проєктів.

 

Ознайомитися із текстом запиту і відповіді можна за посиланнями: запит; відповідь.

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар