Добудова без згоди співвласника: суд дозволив, але чи дозволяє закон?

25.12.2025

Добудова без згоди співвласника: суд дозволив, але чи дозволяє закон?

У практиці проєктування та реконструкції об’єктів спільної власності сьогодні виникла ситуація, яку складно назвати інакше, ніж правова колізія. З одного боку — прямі норми цивільного та містобудівного законодавства, з іншого — правова позиція Великої Палати Верховного Суду, яка фактично допускає можливість добудови одним зі співвласників без згоди інших.

 

Йдеться про правові висновки, сформульовані Великою Палатою Верховного Суду у справі № 344/8200/14-ц, постанову якої було ухвалено 20 листопада 2019 року, а також уточнені у подальшій справі про поділ домоволодіння, розглянутій у касаційному порядку. Саме з цієї справи і почалася активна дискусія у професійному середовищі.

 

Суть спору полягала у поділі житлового будинку між співвласниками та визначенні правової долі добудов, здійснених одним із них без згоди інших. Велика Палата чітко зазначила: добудова або прибудова, виконана співвласником за власний рахунок і без згоди інших, не змінює розмір часток у праві спільної часткової власності. Водночас, якщо це технічно можливо, така добудова має залишатися у володінні того, хто її здійснив.

 

Цей висновок є обов’язковим для застосування судами на всій території України та фактично формує нову судову практику у спорах про поділ нерухомого майна. І саме тут починається найцікавіше.

 

Суд розглядав справу виключно в межах цивільного спору між співвласниками. Він оцінював наслідки вже здійснених дій, а не процедуру їх вчинення. Велика Палата не аналізувала порядок отримання дозвільних документів, не оцінювала вимоги містобудівного законодавства і не вирішувала питання законності будівельного процесу як такого. Проте на практиці ці сфери нерозривно пов’язані.

 

Цивільний кодекс України виходить із того, що право спільної власності реалізується за згодою співвласників. Поліпшення спільного майна, а реконструкція і добудова безумовно є такими поліпшеннями, допускаються лише за погодженням інших співвласників. Цей підхід логічний і зрозумілий: будь-яке втручання в об’єкт спільної власності змінює спосіб його використання і впливає на права інших осіб.

 

Містобудівне законодавство йде ще далі. Воно не оперує категоріями «можна» чи «не можна» з точки зору цивільних спорів, а вимагає наявності законних підстав для виконання будівельних робіт. Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» прямо виходить із того, що документи подаються власником або співвласниками об’єкта, або їх належним представником. А Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 466 від 13 квітня 2011 року, взагалі не залишає простору для тлумачень: «у разі реконструкції до заяви додається або документ про право власності, або нотаріально посвідчена згода співвласників».

 

Порядок видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011  № 103 зокрема передбачає імперативну норму, а саме: «Будівельний паспорт видається уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури, до якої додаються: згода співвласника (співвласників) об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту) (за умови перебування у спільній власності); згода співвласника (співвласників) земельної ділянки на забудову (у разі розміщення нових об’єктів) (за умови перебування у спільній власності).

 

Більше того, навіть форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт чи декларації про введення об’єкта в експлуатацію передбачає підтвердження правомірності виконання таких робіт. У випадку спільної власності таким підтвердженням є саме згода співвласників.

 

 

З цього випливає логічний висновок – без згоди співвласника неможливо оформити дозвільні документи на початок виконання будівельних робіт, і відповідно, здати вказаний об’єкт будівництва в експлуатацію за наслідками будівництва.

 

АРМА ЕКСПЕРТ. Консультації та супровід. 095 488 55 66 – телефонуй зараз!

 

Саме тут і виникає колізія. Суд говорить про те, що добудова може залишитися за тим, хто її здійснив. Але закон не пояснює, як цю добудову легально запроєктувати, побудувати, ввести в експлуатацію та зареєструвати без згоди інших співвласників. У реальному житті проєктувальник не може почати роботу без правових підстав, контролюючий орган не може прийняти документи, а замовник несе ризик визнання будівництва самочинним.

 

Як практик, я змушений констатувати: ці судові роз’яснення наразі виглядають складними для практичного застосування. Вони не дають відповіді на ключові питання, з якими щодня стикаються замовники, проєктувальники та будівельники. Формально суд дозволяє, але механізму реалізації цього дозволу в межах чинного містобудівного законодавства не існує.

 

Саме тому я вважаю малоймовірним широке застосування цієї позиції Верховного Суду на практиці до моменту, поки не буде надано чітких роз’яснень на рівні центральних органів виконавчої влади або внесено відповідні зміни до нормативних актів. Зі свого боку я планую звернутися з офіційним запитом до Міністерства для отримання додаткових роз’яснень, які могли б зняти цю правову невизначеність.

 

До того часу кожному власнику або співвласнику, який планує реконструкцію чи добудову, варто розуміти: судова позиція — це ще не дозвіл на будівництво. Реальність набагато складніша.

 

Якщо ви маєте об’єкт у спільній власності і не хочете перевіряти цю колізію на власному досвіді, рекомендую починати з професійного аналізу ситуації.

 

Залишилися гострі запитання? Телефон для безкоштовної консультації – 095 488 55 66

 

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар