Поділ і виділ нерухомого майна, що перебуває у спільній власності: у чому різниця та як це відбувається на практиці?

20.02.2026

Поділ і виділ нерухомого майна, що перебуває у спільній власності: у чому різниця та як це відбувається на практиці?

Питання поділу або виділу нерухомого майна виникає тоді, коли об’єкт перебуває у спільній власності кількох осіб. Найчастіше це садибні житлові будинки, квартири або дачна і садова забудова. Важливо розуміти: поділ і виділ – це різні юридичні процедури, з різними наслідками для співвласників.

 

Що таке подільна річ?

Відповідно до Цивільного кодексу України подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення (статті 183). Якщо об’єкт після поділу може функціонувати як самостійна нерухомість – він вважається подільним.

 

Майно, що перебуває у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно): спільної часткової або спільної сумісної.

 

Спільною частковою власністю є власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них (1/2, 1/3, 37/100 тощо).

 

Якщо майно у спільній сумісній власності, то у разі поділу або виділу вважається, що частки кожного із співвласників є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

 

Визначення технічної можливості поділу або виділу щодо об’єкта нерухомого майна, що перебуває у спільній сумісній або спільній частковій власності, проводиться за згодою всіх співвласників.

 

Якщо ж поділ чи виділ технічно неможливий або суперечить законодавству, застосовується компенсаційний механізм: співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

 

Поділ vs виділ: принципова різниця

Поділ майна:

• майно розподіляється між усіма співвласниками.
• право спільної часткової власності припиняється повністю.
• можливий поділ майна, що знаходиться у власності однієї особи.
• у результаті виникають окремі самостійні об’єкти нерухомості.

 

Виділ частки:

• частка майна одного співвласника виділяється в натурі, він набуває право власності на виділене майно;
• для нього право спільної власності припиняється;
• для інших співвласників режим спільної власності зберігається (крім випадку, коли співвласників лише двоє).

 

Договір про виділ частки з нерухомого майна обов’язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

 

Технічна можливість поділу або виділу

Поділ або виділ можливий лише за умови, що утворюються самостійні об’єкти нерухомості, які:

• є відокремленими;
• мають окремий вихід (на сходову клітку, коридор або вулицю);
• відповідають будівельним нормам.

 

Якщо об’єкт нерухомого майна є неподільним або до його складу входять об’єкти самочинного будівництва – визначення технічної можливості поділу або виділу не проводиться.

 

Способи поділу нерухомості

Поділ нерухомого майна може здійснюватися різними способами:

• відповідно до Порядку проведення технічної інвентаризації, де за результатами робіт складається висновок щодо технічної можливості поділу (виділу);
• через процедуру реконструкції з подальшим введенням новоутворених об’єктів в експлуатацію;
• у судовому порядку.

 

Надалі детальніше розглянемо перший спосіб. Такий порядок може застосовуватись тільки тоді, коли частини конструктивно відокремлені, поділ не передбачає перебудову існуючих об’єктів чи зміну їх функціонального призначення.

 

 

Особливості поділу садибних будинків

Якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності, спочатку визначається можливість її поділу відповідно до законодавства.

 

Обов’язково повинні виконуватись умови:

Кожна новоутворена ділянка повинна мати самостійний виїзд шириною не менше 3,5 м або можливість організації спільного заїзду.

Для догляду за будівлями і проведення їх поточного ремонту відстань від стіни до межі сусідньої ділянки має становити не менше 1 м;

Земельна ділянка або її частини не можуть належати одночасно до двох (або більше) новоутворених самостійних об’єктів.

Не допускається надання одному або кільком співвласникам лише допоміжних приміщень житлового будинку або господарських (присадибних) будівель та споруд і їх частин.

 

Під час визначення технічної можливості поділу або виділу виконавцем аналізується склад нерухомого майна: кількість основних житлових будинків, господарських будівель та споруд, їх характеристики та відповідність новоутворених об’єктів законодавству у сфері будівництва.

 

Житлові будинки садибного типу, садові, дачні будинки можуть бути поділені за висновком технічного інвентаризатора, якщо вони складаються з двох або більше окремих будинків, які матимуть окремий вихід на вулицю. При цьому повинні утворитися самостійні об’єкти нерухомого майна, до складу яких входять цілісні будинки з допоміжними господарськими будівлями.

 

Особливості щодо багатоквартирних будинків

У багатоквартирному будинку ситуація принципово інша.

 

Спільне майно багатоквартирного будинку (приміщення загального користування, несучі і огороджувальні конструкції, спільні інженерні мережі, допоміжні приміщення, прибудинкова територія тощо) є спільною сумісною власністю співвласників і не підлягає поділу або виділу в натурі.

 

Можливим є лише поділ квартири, при цьому повинні виконуватись умови:

• утворяться окремі частини, які будуть складатися з ізольованої сукупності цілих житлових і допоміжних (кухня, санвузол тощо) приміщень;
• утворені частини матимуть окремий вихід на сходову клітку, коридор або вулицю;
• утворені частини не матимуть сполучення з іншою частиною квартири.

 

Висновок

Поділ або виділ нерухомого майна – це не лише юридична процедура, а й технічно складний процес, який потребує аналізу відповідності об’єкта будівельним нормам та вимогам законодавства.

 

Помилки на етапі визначення можливості поділу можуть призвести до неможливості реєстрації права власності або до тривалих судових спорів. Саме тому важливо оцінювати як правові, так і технічні аспекти ще до початку процедури.

 

 

 

Автор публікації:

Перший заступник директора компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Юлія Півень