Как оформить строительный паспорт в Украине? Изменения в Порядке выдачи

16.08.2019

Как оформить строительный паспорт в Украине? Изменения в Порядке выдачи

Минрегион разработал проект приказа, который вносит изменения в Порядок выдачи строительного паспорта застройки земельного участка (далее Порядок). Изменения преследуют 3 цели:

• упрощение процедуры получения стройпаспорта (включая ситуации, когда нужно узаконить самострой);
• согласование положений Порядка с Порядком присвоения адресов объектам строительства и недвижимого имущества;
• корректировка с учетом недействительности ДБН Б.2.2-12:2018.

Главные изменения в Порядке

Пункт 1.2

Стройпаспорт – документ, содержащий информацию относительно градостроительных, а также архитектурных требований, которые определяют расположение/строительство объектов. Действует для дачных, садовых, а также индивидуальных жилых домов. Предполагается что они имеют не более 2 этажей (при этом, мансардный не учитывается). Максимальная площадь – 500 м2.

Также стройпаспорт действует для:

• хозяйственных зданий и сооружений;
• гаражей;
• компонентов благоустройства, а также озеленения.

В данный пункт внесли два изменения. Одно из них является ожидаемым и продиктовано Законом Украины, вступившим в силу 1.02.2019 года (идентификатор – 2628-19). Последний коснулся ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности». В частности, увеличил максимальную площадь объекта, строительство которого может происходить на основании стройпаспорта, до 500 м2.

Второе изменение вносит неясность в вопрос максимально допустимой этажности индивидуального (усадебного) жилого дома. Она не учитывает мансарды. Однако действует ли для таких домов ограничение в 2 этажа? Или оно определяется исключительно требованиями ДБН Б.2.2-12:2019, а также градостроительной документацией?

Пункт 1.3

Параметры застройки определяются государственными строительными нормами. Но на данный момент в Порядке присутствует ссылка лишь на два документа:

• ДБН В.2.2-15-2005;
• ДБН Б.2.2-12:2018.

Второй, кстати, еще не обрел юридическую силу.

Пункт 1.6

Согласно ему, заказчик становится ответственным за:

• недостоверные данные, которые были предоставлены;
• ошибки и погрешности, допущенные в процессе подготовки графических материалов;
• нарушения законодательных требований, причиной которых были данные, ошибки, погрешности, либо отсутствие необходимых графических материалов.

Пункты 2.1, а также 2.2

Больше не нужно предоставлять:

• копии документов на землю, а также согласия совладельцев на проведение строительства;
• эскизные намерения застройки.

Напомним, что последние содержали данные про:

1. Отдаленность зданий от границ ближайших участков и объектов, находящихся на них.
2. Информацию относительно планов/фасадов объектов (указывают габариты).
3. Перечисление инженерных сооружений/сетей.
4. Участки земли, выбранные для возведения зданий.
5. Сети инженерно-технического обеспечения (включая те, что автономного типа).

Приказ заменил эскизные намерения застройки другим документом. Теперь необходимым является предоставление схемы застройки земельного участка. Больше не придется готовить/подавать перечень инженерного оборудования и планы/фасады зданий, которые планируются к возведению.

Пакет обязательных к подаче бумаг дополнили копией документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества. Если речь о реконструкции, то нужна копия согласия владельца.

Также изменится форма строительного паспорта. Это связано с новым Порядком присвоения адресов объектам строительства и недвижимого имущества.

Насколько хороши изменения, которые предложил Минрегион?

Предложенный проект изменений в Порядок направлен на упрощение процедуры оформления строительного паспорта для заказчиков. Это главная задача. Вместе с тем, изменения делают оформление более сложным. Плюс, могут привести к хаотичной застройке.

На предложенные изменения можно посмотреть с двух точек зрения. Они абсолютно противоположные. Однако стоит уделить внимание каждой из них.

1. Заказчик/застройщик хочет минимизировать временные издержки и затраты сил. Также желательно свести к минимуму вмешательство государственных органов в строительство и процесс оформления документов для него.
2. Органы ГАСК. Их представители предполагают, что такие изменения способны привести к появлению полного хаоса в застройке.

Безусловно, предложенные изменения – не единственное что могло бы привести к неразберихе в строительстве. Однако они способствуют этому. Ведь существующая редакция Порядка и градостроительное законодательство уже позволяют частным застройщикам строить что угодно.

Поэтому далее мы внимательнее разберем последствия предложенных изменений.

Ответственность

На данный момент подача эскизных намерений застройки не обязывает заказчика их соблюдать. При этом непонятным остается вопрос соблюдения заказчиком и строителями эскизных планов и фасадов объекта. Как они могут это делать?

Поэтому законодательством не определена ответственность за нарушение, либо несоблюдение эскизных намерений застройки. По-другому обстоит ситуация с «утвержденными проектными решениями». За их нарушение ответственность определена.

Авторы проекта изменений в Порядок попытались ввести ответственность заказчика за недостоверность данных, а также ошибки и погрешности, допущенные при подготовке графических материалов. Он же будет отвечать за связанные с предыдущими нарушения законодательных требований.

Но внесение изменений в КоАП пока не предвидится. А указание возложения ответственности на заказчика снимает ее с органов ГАСК.

Эскизные намерения застройки или схема застройки – что лучше?

Необходимость предоставления схемы застройки вместо эскизных намерений застройки является более сложной задачей для заказчиков. Ведь на нее нужно будет нанести:

• красные линии;
• места, в которых будут располагаться объекты строительства;
• подъезды к сооружениям и зданиям;
• места, в которых планируется подключение к инженерным сетям;
• линии застройки.

При этом, на помощь представителей органов ГАСК надеяться не стоит. Руководитель должен лишь отписать представленную схему. А ответственность за правильность ее выполнения лежит на заказчике.

Самостоятельное правильное нанесение на схему красных линий и линий застройки – сложная задача для застройщика. Для определения линий регулирования застройки еще можно проанализировать ДБН и существующие нормативы. А с красными линиями все сложнее. Особенно нелегкой эта задача будет для обывателя.

Красные линии определяются градостроительной документацией, которая есть в открытом доступе. Значит, при желании можно собрать информацию и правильно их нанести. Кстати, схему застройки следует выполнять в масштабе 1:500.

Еще один момент – отсутствуют требования относительно указания расстояний до границ участка, а также сооружений на соседних участках. Возможно несоблюдение противопожарных разрывов заказчиками. В частности, размещение зданий без учета отдаленности от объектов на соседних участках. А органы ГАСК не смогут проверить, точна ли схема и соответствует ли она требованиям ДБН.

Также заказчиков не обязуют наносить подземные и наземные сети. Определить, имеются ли охранные зоны таких сетей, будет невозможно. Единственное исключение – ситуации, в которых у органов ГАСК есть соответствующая информация.

Это изменение действительно способно стать причиной хаотичной застройки с несоблюдением норм.

Отмена необходимости подачи фасадов будущих зданий

На сегодняшний день законодательно не определены требования к оформлению фасадов частных домов или к соблюдению архитектурного стиля. То есть, параметры, которые заказчики должны были бы выдерживать, отсутствуют. Поэтому изменение ни на что не влияет.

В действительности, пока перечень требований к отделке зданий отсутствует, необходимости подачи графических материалов фасадов в ГАСК нет.

Градостроительные кадастры и электронный стройпаспорт

Существующие и возможные в будущем проблемные ситуации, связанные с выдачей стройпаспорта, являются следствием отсутствия полноценных градостроительных кадастров.

Если они были бы актуальными, то заказчики получили бы возможность получать выдержки. Причем со всей необходимой, для подготовки схемы застройки, информацией.

Также это было бы удобнее для органов ГАСК. Они могли бы быстро проверять, соответствуют ли представленные схемы нормам градостроительной документации. Можно было бы инспектировать соблюдение должных расстояний до соседних зданий и охранных/санитарных зон.

Также можно сделать так, чтобы строительный паспорт оформлялся в электронной форме. Что в дальнейшем позволит оформлять онлайн все строительные документы, включая разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию. По крайне мере для жилых, садовых и дачных домов, а также хозяйственных сооружений.