06.04.2023
Здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду є важливою задачею для багатьох країн, в тому числі й України. Застарілий житловий фонд може бути небезпечним для проживання, а також не енергоефективним і вимагає значних витрат на підтримку.
Законопроєкт № 6458 містить низку заходів, спрямованих на стимулювання комплексної реконструкції застарілого житлового фонду. Серед цих заходів можна виділити фінансову підтримку від держави, можливого спрощення процедур отримання дозвільної документації, пільги для інвесторів та інші.
Вказаний документ має потенціал стати ефективним інструментом для реалізації комплексної реконструкції застарілого житлового фонду в Україні. Однак, досягнення успіху у цій справі залежить від багатьох факторів, таких як ефективне використання фінансових ресурсів, професійне планування реконструкції та управління проєктами, дотримання вимог стандартів будівництва і технічних норм.
Таким чином, законопроєкт № 6458 може бути корисним інструментом для покращення стану житлового фонду в Україні, особливо у післявоєнні часи, тому розглянемо основні пропозиції законотворчого органу.
Завдання законопроєкту – вирішення проблеми стану застарілого житлового фонду в Україні, стимулювання реконструкції шляхом надання фінансової підтримки від держави, підвищення енергоефективності житлового фонду шляхом застосування новітніх технологій та матеріалів.
Мета полягає у покращенні якості та безпеки житла для населення, зменшенні витрат на підтримку застарілого житлового фонду та зменшенні негативного впливу на довкілля, покращення основних техніко-економічних показників багатоквартирних будинків, об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури шляхом їх реконструкції, нового будівництва.
Дія не поширюється на пам’ятки культурної спадщини, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них.
Перехідні положення регламентують зобов’язання Кабінету Міністрів України забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації положень цього Закону.
Зокрема, задля повноцінного функціонування перспективного Закону треба як мінімум:
Також необхідно розробити та затвердити типовий порядок проведення конкурсів для інвесторів-забудовників та методику визначення початкової ціни здійснення заходів із реконструкції кварталу.
Застарілий житловий фонд — сукупність багатоквартирних будинків усіх форм власності:
Комплексна реконструкція кварталів — реконструкція багатоквартирних будинків, об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих у межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду.
Водночас законопроєкт не містить визначення, що таке об’єкти інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури у контексті застарілості (на відміну від застарілого житлового фонду)
Модернізація багатоквартирних будинків — поетапна перебудова будинків без відселення та компенсації, спрямована на підвищення рівня комфорту і умов проживання, яка проводиться без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів.
Стартові багатоквартирні будинки — багатоквартирні будинки, побудовані в першочерговому порядку для забезпечення рівноцінними об’єктами нерухомого майна власників об’єктів нерухомого майна, що розташовані в межах відповідного кварталу.
Держава забезпечує реалізацію законопроєкта шляхом:
Рада міністрів АРК, обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації відповідно до компетенції:
Сільські, селищні, міські ради:
Визначають порядок інвестування об’єктів, в яких заплановано здійснення заходів із комплексної реконструкції.
Визначають критерії, яким має відповідати інвестор-забудовник. Інвестор-забудовник обирається конкурсних засадах. Із ним укладають договір про реалізацію проєкту комплексної реконструкції.
Виконавчі органи рад:
Проте у законопроєкті відсутнє конкретне розподілення обов’язків по реалізації вказаного розділу (з приводу сумісної співпраці), що створюватиме певні неузгодження та проблеми на цій стадії, що є авжеж недоліком запропонованого проєкту закону
Інвестор-забудовник – це юридична або фізична особа, яка інвестує свої кошти в будівництво нерухомості (житлових будинків, офісів, торгових центрів тощо) та відповідає за реалізацію проєкту будівництва. Він відповідає за залучення фінансових ресурсів на будівництво, отримання необхідних дозвільних документів та виконання будівельних норм і правил.
У контексті законопроєкту № 6458, інвестор-забудовник може бути зацікавлений в інвестуванні коштів у реконструкцію застарілого житлового фонду з метою отримання прибутку від подальшої експлуатації цих об’єктів. Також інвестор-забудовник може отримати пільги та державну підтримку відповідно до законодавства, що стимулює інвестування в житлове будівництво.
Заходи із комплексної реконструкції можуть здійснюватися одним або кількома інвесторами-забудовниками.
Інвестор-забудовник забезпечує:
Квартали, які підлягають реконструкції, визначаються на підставі генеральних планів та детальних планів територій населених пунктів, комплексних планів просторового розвитку територій територіальної громади з урахуванням технічного стану наявного житлового фонду, визначеного за результатами обстеження та технічної інвентаризації наявних об’єктів нерухомого майна.
Якщо під час зборів співвласників багатоквартирного будинку для прийняття рішення про комплексну реконструкцію багатоквартирного будинку не набрано необхідної кількості голосів, яка встановлена статтею 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, рішення вважається неприйнятим.
Такий багатоквартирний будинок виключається з проєкту комплексної реконструкції.
Виключення багатоквартирного будинку з проєкту не впливає на здійснення заходів із реконструкції об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури
Комплексна реконструкції кварталу реалізовується шляхом:
Водночас, законопроєктом не передбачено знесення об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, лише їх реконструкція
Реконструкція багатоквартирного будинку проводиться двома способами: з обов’язковим відселенням власників/наймачів житлових/нежитлових приміщень або без відселення.
Реконструкція багатоквартирного будинку може здійснюватися шляхом прийняття рішення про його модернізацію, яка передбачає:
У разі проведення реконструкції багатоквартирного будинку з обов’язковим відселенням власників/наймачів приміщень, така процедура здійснюється у маневрений житловий фонд для тимчасового проживання. У разі відмови власника/наймача приміщення від відселення, примусове відселення здійснюється після набрання законної сили рішенням суду.
Знесення багатоквартирних будинків, що експлуатуються, із подальшим будівництвом нових допускається виключно в тому разі, коли застосування інших способів реконструкції не є можливими.
Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам/наймачам за їх вибором інших рівноцінних житлових/нежитлових приміщень, що розташовані у стартовому багатоквартирному будинку чи в маневреному житловому фонді, або компенсація їх вартості.
У разі знесення багатоквартирних будинків із подальшим новим будівництвом допускається підвищення поверховості нової забудови в межах, визначених детальним планом територій.
Земельні ділянки для будівництва стартових багатоквартирних будинків надаються в оренду інвесторові-забудовникові на період будівництва в порядку, визначеному земельним законодавством, на підставі рішень органів місцевого самоврядування.
Договір про комплексну реконструкцію укладається органом місцевого самоврядування із переможцем відкритого конкурсу на право надання послуг та виконання робіт із комплексної реконструкції кварталів.
Істотні умови договору:
1) розмежування зобов’язань сторін щодо здійснення заходів, необхідних для здійснення комплексної реконструкції;
2) зобов’язання інвестора-забудовника щодо підготовки і надання органові місцевого самоврядування містобудівної документації на місцевому рівні;
3) зобов’язання органу місцевого самоврядування щодо затвердження містобудівної документації на місцевому рівні;
4) зобов’язання інвестора-забудовника щодо здійснення нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту об’єктів будівництва;
5) зобов’язання органу місцевого самоврядування щодо забезпечення реконструкції, капітального ремонту об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури;
6) зобов’язання інвестора-забудовника щодо забезпечення розміщення об’єктів будівництва за рахунок власних коштів відповідно до випереджаючих графіків проєктування, нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту об’єктів соціальної та/або інженерно-транспортної інфраструктури;
7) зобов’язання органу місцевого самоврядування щодо надання особі, яка уклала договір, земельної ділянки комунальної власності в порядку, визначеному земельним законодавством;
8) зобов’язання інвестора-забудовника та/або органу місцевого самоврядування щодо забезпечення створення необхідного маневреного житлового фонду до початку реалізації проєкту комплексної реконструкції кварталу;
9) строки та етапи здійснення заходів із комплексної реконструкції з урахуванням граничних строків завершення спорудження об’єктів будівництва;
10) джерела фінансування заходів із визначенням частки співфінансування таких заходів;
11) страхування ризиків;
12) організація заходів із вивезення та утилізації відходів;
13) строк дії договору;
14) види пільг (за наявності), які надаються інвесторові-забудовникові, а також умови їх надання або припинення;
15) відповідальність сторін;
16) підстави та порядок припинення дії договору.
У договорі зазначаються зобов’язання інвестора-забудовника щодо безоплатної передачі об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в комунальну власність після прийняття їх в експлуатацію із зазначенням вичерпного переліку таких об’єктів та умов передачі. Тобто вказаною нормою інвестора зобов’язано передавати за замовчуванням в комунальну власність об’єктів соціальної інфраструктури.
Нагадаємо, що в контексті розуміння вказаного законопроєкту, об’єкти соціальної інфраструктури — заклади, установи та підприємства з обслуговування та надання послуг, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, соціального захисту, виховання та освіти, культури, фізичної культури та спорту, тимчасового проживання, торгівлі, побутового, житлово-комунального обслуговування
Можливо законодавець має на увазі лише будівлі, що забезпечують ефективну життєдіяльність населення: житлово-комунальне господарство, культурні об’єкти, школи, дитячі садки та заклади охорони здоров’я, але задля уникнення подальших колізій треба деталізувати конкретний перелік тих об’єктів, які інвестор повинен передати до комунальної власності. У іншому ж випадку, всі об’єкти, що будуть побудовані з метою обслуговування та надання послуг, що є пріоритетною ціллю саме для оформлення прав власності за інвестором, можуть відійти у власність місцевого самоврядування.
Об’єкти нерухомого майна, що залишилися після задоволення всіх законних вимог власників/наймачів щодо надання рівноцінних об’єктів нерухомого майна, переходять у власність інвестора-забудовника на умовах, визначених договором.
Реалізація здійснюється за умови попереднього і повного відшкодування власникам/наймачам приміщень вартості втрат шляхом надання за їх згодою інших рівноцінних приміщень або грошової компенсації відповідно до договорів, попередньо укладених інвестором-забудовником із кожним власником/наймачем цих приміщень, крім випадків тимчасового відселення в маневрений житловий фонд на час до надання житла в установленому законом порядку.
Розмір грошової компенсації визначається на підставі оцінки майна, проведеної відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.
Згода на відселення оформляється в довільній формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
У разі якщо під час здійснення реконструкції багатоквартирного будинку відбулося збільшення загальної площі житлового приміщення без згоди на це власника/наймача житлового приміщення не дозволяється примушувати власника/наймача такого житлового приміщення сплачувати вартість таких “надлишкових” метрів.
Будівництво нового багатоквартирного будинку здійснюватиметься з дотриманням усіх будівельних норм. Під час здійснення реконструкції багатоквартирного будинку зменшення площі житлового приміщення, у тому числі площі житлових кімнат, забороняється.
Якщо власник житлового приміщення бажає отримати житлове приміщення більшої площі, йому може бути запропоновано приміщення більшої площі з оплатою ним різниці вартості надлишку загальної площі за ринковою вартістю. У разі коли власник житлового приміщення бажає отримати житлове приміщення меншої площі, йому може бути запропоновано таке приміщення з оплатою інвестором-забудовником різниці площі за ринковою вартістю.
Визначення вартості майна здійснюється суб’єктами оціночної діяльності відповідно до вимог Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, які визначаються органом місцевого самоврядування. Вартість надання послуг з такої оцінки, рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів місцевого бюджету.
У разі коли власник об’єкта нерухомого майна не погоджується з результатами оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності, визначеним органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник об’єкта нерухомого майна.
Джерелами фінансування є:
Державна підтримка здійснення заходів із комплексної реконструкції полягає у співфінансуванні реалізації проєктів за рахунок коштів державного бюджету, кредитування за рахунок коштів державного бюджету суб’єктів господарювання для реалізації зазначених проєктів.
Орган місцевого самоврядування через засоби масової інформації та на своєму веб-сайті не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення конкурсу оприлюднює повідомлення про проведення конкурсу, яке має містити:
Обов’язковими умовами конкурсу є:
Для організації та проведення конкурсу орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про здійснення заходів із комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду, утворює конкурсну комісію.
Конкурс вважається таким, що відбувся, якщо в ньому взяли участь не менше трьох учасників. У разі відсутності встановленої мінімальної кількості заявок конкурс не проводиться. Повторний конкурс оголошується не раніше ніж через два місяці.
Проєкт реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зонах охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зонах об’єктів всесвітньої спадщини підлягає погодженню центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, у порядку, визначеному центральним органом виконавчої влади, що формує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.
Обстеження технічного стану будівель і споруд, розташованих в історичних ареалах населених місць, зонах охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зонах об’єктів всесвітньої спадщини, здійснюється згідно із настановою щодо обстеження будівель і споруд для визначення та оцінки їх технічного стану.
Органам місцевого самоврядування рекомендовано протягом року з дня опублікування цього Закону провести інвентаризацію житлового та нежитлового фондів усіх форм власності в межах відповідних адміністративно-територіальних одиниць та надати центральному органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури, інформацію про результати проведеної інвентаризації. Проте на питання, чи власними силами, чи із залученням третіх осіб (або шляхом проведення тендерних закупівель послуги) законотворчий орган відповіді не дає, що також є відкритим запитанням для подальшого обговорення.
Законопроєкт № 6458, як і будь-який інвестиційний проєкт, пов’язаний з ризиками, які можуть вплинути на прибутковість інвестицій.
Деякі з можливих ризиків, які можуть виникнути в процесі реалізації проєкту, включають:
Сподіваємось, що до моменту офіційного опублікування вказаний законопроєкт буде приведений у відповідність до інтересів держави і стане максимально ефективним важелем задля саме залучення інвесторів, а не їх відлякування
16.05.2023
Спрощено переведення дачного чи садового будинку у житловий. Нові правила
Постанова Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2015 року № 321 «Про затвердження Порядку переведення дачних і садових будин... Читати далі
Постанова Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2015 року № 321 «Про затвердження Порядку переведення дачних і садових будин... Читати далі
26.04.2023
«єВідновлення»: компенсація за знищене або пошкоджене майно вже в «Дії»
З 10 травня застосунок «Дія» (за посиланням: //diia.gov.ua/) запускає новий електронний сервіс «єВідновлення», де можна о... Читати далі
З 10 травня застосунок «Дія» (за посиланням: //diia.gov.ua/) запускає новий електронний сервіс «єВідновлення», де можна о... Читати далі
25.04.2023
Будівництво житлового будинку на законних підставах без отримання будівельного паспорту
Почнемо з того, що на період воєнного стану будівництво без будівельного паспорту цілком можливо. Вказаний процес відбуватиметь... Читати далі
Почнемо з того, що на період воєнного стану будівництво без будівельного паспорту цілком можливо. Вказаний процес відбуватиметь... Читати далі
12.04.2023
Доступ до Реєстру будівельної діяльності відновлено!
Хороша новина, доступ до Реєстру будівельної діяльності відновлено і дані у сфері містобудування знову відкрито! Р... Читати далі
Хороша новина, доступ до Реєстру будівельної діяльності відновлено і дані у сфері містобудування знову відкрито! Р... Читати далі
02.02.2023
Що таке технічне обстеження та які наслідки складання технічного звіту
Ступінь придатності конструктивних елементів будівлі (споруди) для подальшого використання визначають за результатами, у тому ч... Читати далі
Ступінь придатності конструктивних елементів будівлі (споруди) для подальшого використання визначають за результатами, у тому ч... Читати далі
29.10.2021
Створено державну інспекцію архітектури та містобудування (ДІАМ) в Україні
В Україні запрацювала «Державна інспекція архітектури та містобудування» (ДІАМ). Українською мовою звучить як «Державна інспекц... Читати далі
В Україні запрацювала «Державна інспекція архітектури та містобудування» (ДІАМ). Українською мовою звучить як «Державна інспекц... Читати далі