Законопроєкт «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» № 6458 – покращення якості житла і підвищення привабливості міст для інвестицій та розвитку економіки чи залізні ризики та свідомо невигідні умови?

06.04.2023

Законопроєкт «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» № 6458 – покращення якості житла і підвищення привабливості міст для інвестицій та розвитку економіки чи залізні ризики та свідомо невигідні умови?

Мета і завдання

Здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду є важливою задачею для багатьох країн, в тому числі й України. Застарілий житловий фонд може бути небезпечним для проживання, а також не енергоефективним і вимагає значних витрат на підтримку.

 

Законопроєкт № 6458 містить низку заходів, спрямованих на стимулювання комплексної реконструкції застарілого житлового фонду. Серед цих заходів можна виділити фінансову підтримку від держави, можливого спрощення процедур отримання дозвільної документації, пільги для інвесторів та інші.

 

Вказаний документ має потенціал стати ефективним інструментом для реалізації комплексної реконструкції застарілого житлового фонду в Україні. Однак, досягнення успіху у цій справі залежить від багатьох факторів, таких як ефективне використання фінансових ресурсів, професійне планування реконструкції та управління проєктами, дотримання вимог стандартів будівництва і технічних норм.

 

Таким чином, законопроєкт № 6458 може бути корисним інструментом для покращення стану житлового фонду в Україні, особливо у післявоєнні часи, тому розглянемо основні пропозиції законотворчого органу.

 

Завдання законопроєкту – вирішення проблеми стану застарілого житлового фонду в Україні, стимулювання реконструкції шляхом надання фінансової підтримки від держави, підвищення енергоефективності житлового фонду шляхом застосування новітніх технологій та матеріалів.

 

Мета полягає у покращенні якості та безпеки житла для населення, зменшенні витрат на підтримку застарілого житлового фонду та зменшенні негативного впливу на довкілля, покращення основних техніко-економічних показників багатоквартирних будинків, об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури шляхом їх реконструкції, нового будівництва.

 

Дія не поширюється на пам’ятки культурної спадщини, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них.

 

Перспектива

Перехідні положення регламентують зобов’язання Кабінету Міністрів України забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації положень цього Закону.

 

Зокрема, задля повноцінного функціонування перспективного Закону треба як мінімум:

 

• розробити методичні рекомендації із проєктування, оцінки ефективності для реконструкції та модернізації багатоквартирних будинків;
• розробити та затвердити будівельні норми у сфері комплексної реконструкції;
• затвердити типовий порядок віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду.

 

Також необхідно розробити та затвердити типовий порядок проведення конкурсів для інвесторів-забудовників та методику визначення початкової ціни здійснення заходів із реконструкції кварталу.

 

Термінологія

Застарілий житловий фонд — сукупність багатоквартирних будинків усіх форм власності:

 

• за своїм технічним станом не відповідають сучасним вимогам до будівель і споруд, визначеним нормативними документами та нормативно-правовими актами;
• втрата первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) становить понад 60 відсотків.

 

Комплексна реконструкція кварталів — реконструкція багатоквартирних будинків, об’єктів  інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих у межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду.

 

Водночас законопроєкт не містить визначення, що таке об’єкти  інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури у контексті застарілості (на відміну від застарілого житлового фонду)

 

Модернізація багатоквартирних будинків — поетапна перебудова будинків без відселення та компенсації, спрямована на підвищення рівня комфорту і умов проживання, яка проводиться без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів.

 

Стартові багатоквартирні будинки — багатоквартирні будинки, побудовані в першочерговому порядку для забезпечення рівноцінними об’єктами нерухомого майна власників об’єктів нерухомого майна, що розташовані в межах відповідного кварталу.

 

Гаранти Закону

Держава забезпечує реалізацію законопроєкта шляхом:

 

• планування комплексної реконструкції;
• здійснення комплексної реконструкції до містобудівної документації;
• інформування про поточний стан комплексної реконструкції;
• узгодження державних, громадських і приватних інтересів під час планування та реалізації проєктів комплексної реконструкції;
• співфінансування заходів за рахунок коштів місцевого, державного бюджетів, інвесторів-забудовників та інших коштів;
• гарантування та захисту права власності та користування на об’єкти нерухомого майна;
• раціонального використання території;
• забезпечення контролю за дотриманням вимог щодо створення умов для безбар’єрного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

 

Рада міністрів АРК, обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації відповідно до компетенції:

 

• ініціюють розроблення державних цільових програм, проводять їх громадське обговорення, здійснюють загальне керівництво і контроль;
• інформують населення про здійснення заходів;
• здійснюють контроль за виконанням місцевих програм.

 

Сільські, селищні, міські ради:

 

• приймають рішення про здійснення заходів із комплексної реконструкції;
• приймають рішення про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;
• приймають рішення про надання в оренду земельної ділянки інвесторові-забудовникові;
• приймають рішення про фінансування проєктів комплексної за рахунок відповідних місцевих бюджетів;
• затверджують місцеві програми комплексної реконструкції;
• затверджують проєкти комплексної реконструкції;
• затверджують порядок і строки переселення мешканців у зв’язку із здійсненням заходів із комплексної реконструкції.

 

Визначають порядок інвестування об’єктів, в яких заплановано здійснення заходів із  комплексної реконструкції.

 

Визначають критерії, яким має відповідати інвестор-забудовник. Інвестор-забудовник обирається конкурсних засадах. Із ним укладають договір про реалізацію проєкту комплексної реконструкції.

 

Виконавчі органи рад:

 

• розробляють та подають на затвердження місцеві програми комплексної реконструкції;
• висувають пропозиції до проєктів відповідних місцевих бюджетів з цих питань;
• розробляють проєкти комплексної реконструкції;
• розробляють порядок віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду на підставі типового порядку (який повинен бути розроблений і прийнятий КМУ);
• виконують функції замовника комплексної реконструкції;
• разом з інвестором-забудовником забезпечують проведення інженерних вишукувань на ділянці будівництва (роботи з обстеження ділянки для будівництва стартового багатоквартирного будинку чи іншої ділянки першої черги реконструкції території, ділянок і будівель, розташованих поруч із ділянкою будівництва, підземних і надземних комунікацій та споруд інженерного забезпечення наявних багатоквартирних будинків, топографо-геодезичне знімання, інженерно-геологічні вишукування).

 

Проте у законопроєкті відсутнє конкретне розподілення обов’язків по реалізації вказаного розділу (з приводу сумісної співпраці), що створюватиме певні неузгодження та проблеми на цій стадії, що є авжеж недоліком запропонованого проєкту закону

 

Про інвестора-забудовника

Інвестор-забудовник – це юридична або фізична особа, яка інвестує свої кошти в будівництво нерухомості (житлових будинків, офісів, торгових центрів тощо) та відповідає за реалізацію проєкту будівництва. Він відповідає за залучення фінансових ресурсів на будівництво, отримання необхідних дозвільних документів та виконання будівельних норм і правил.

 

У контексті законопроєкту № 6458, інвестор-забудовник може бути зацікавлений в інвестуванні коштів у реконструкцію застарілого житлового фонду з метою отримання прибутку від подальшої експлуатації цих об’єктів. Також інвестор-забудовник може отримати пільги та державну підтримку відповідно до законодавства, що стимулює інвестування в житлове будівництво.

 

Заходи із комплексної реконструкції можуть здійснюватися одним або кількома інвесторами-забудовниками.

 

Інвестор-забудовник забезпечує:

 

• отримання вихідних даних;
• розроблення проєкту;
• проведення експертизи проєктної документації;
• отримання дозвільної документації на будівництво;
• прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
• виконання попередньо погоджених вимог та умов договору про реалізацію проєкту;
• надання органу місцевого самоврядування частини житлових приміщень, які призначені для переселення власників/наймачів житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, який підлягає знесенню;
• здійснення власними силами та за рахунок власних коштів заходів з утилізації відходів;
• документальне підтвердження обсягів власних та/або залучених інвестицій.

 

Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів)

Квартали, які підлягають реконструкції, визначаються на підставі генеральних планів та детальних планів територій населених пунктів, комплексних планів просторового розвитку територій територіальної громади з урахуванням технічного стану наявного житлового фонду, визначеного за результатами обстеження та технічної інвентаризації наявних об’єктів нерухомого майна.

 

Якщо під час зборів співвласників багатоквартирного будинку для прийняття рішення про комплексну реконструкцію багатоквартирного будинку не набрано необхідної кількості голосів, яка встановлена статтею 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, рішення вважається неприйнятим.

 

Такий багатоквартирний будинок виключається з проєкту комплексної реконструкції.

 

Виключення багатоквартирного будинку з проєкту не впливає на здійснення заходів із реконструкції об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури

 

Комплексна реконструкції кварталу реалізовується шляхом:

 

• реконструкція, у тому числі модернізація;
• знесення багатоквартирних будинків з подальшим новим будівництвом об’єктів;
• реконструкція об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих у межах кварталу (мікрорайону).

 

Водночас, законопроєктом не передбачено знесення об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, лише їх реконструкція

 

Реконструкція багатоквартирного будинку проводиться двома способами: з обов’язковим відселенням власників/наймачів житлових/нежитлових приміщень або без відселення.

 

Реконструкція багатоквартирного будинку може здійснюватися шляхом прийняття рішення про його модернізацію, яка передбачає:

 

• ліквідацію наслідків фізичного зносу цих будівель з оновленням внутрішнього та зовнішнього опорядження, ремонтом приміщень спільного користування будинків;
• заміну інженерного обладнання або його оновлення;
• установку енергоефективних вікон і дверей, утеплення фасаду, обладнання багатоквартирних будинків засобами обліку і регулювання споживання води та теплової енергії;
• пристосування для потреб осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

 

У разі проведення реконструкції багатоквартирного будинку з обов’язковим відселенням власників/наймачів приміщень, така процедура здійснюється у маневрений житловий фонд для тимчасового проживання. У разі відмови власника/наймача приміщення від відселення, примусове відселення здійснюється після набрання законної сили рішенням суду.

 

Про знесення

Знесення багатоквартирних будинків, що експлуатуються, із подальшим будівництвом нових допускається виключно в тому разі, коли застосування інших способів реконструкції не є можливими.

 

Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам/наймачам за їх вибором інших рівноцінних житлових/нежитлових приміщень, що розташовані у стартовому багатоквартирному будинку чи в маневреному житловому фонді, або компенсація їх вартості.

 

У разі знесення багатоквартирних будинків із подальшим новим будівництвом допускається підвищення поверховості нової забудови в межах, визначених детальним планом територій.

 

Земельні ділянки для будівництва стартових багатоквартирних будинків надаються в оренду інвесторові-забудовникові на період будівництва в порядку, визначеному земельним законодавством, на підставі рішень органів місцевого самоврядування.

 

Про договірні відносини

Договір про комплексну реконструкцію укладається органом місцевого самоврядування із переможцем відкритого конкурсу на право надання послуг та виконання робіт із комплексної реконструкції кварталів.

 

Істотні умови договору:

 

1) розмежування зобов’язань сторін щодо здійснення заходів, необхідних для здійснення комплексної реконструкції;

2) зобов’язання інвестора-забудовника щодо підготовки і надання органові місцевого самоврядування містобудівної документації на місцевому рівні;

3) зобов’язання органу місцевого самоврядування щодо затвердження містобудівної документації на місцевому рівні;

4) зобов’язання інвестора-забудовника щодо здійснення нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту об’єктів будівництва;

5) зобов’язання органу місцевого самоврядування щодо забезпечення реконструкції, капітального ремонту об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури;

6) зобов’язання інвестора-забудовника щодо забезпечення розміщення об’єктів будівництва за рахунок власних коштів відповідно до випереджаючих графіків проєктування, нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту об’єктів соціальної та/або інженерно-транспортної інфраструктури;

7) зобов’язання органу місцевого самоврядування щодо надання особі, яка уклала договір, земельної ділянки комунальної власності в порядку, визначеному земельним законодавством;

8) зобов’язання інвестора-забудовника та/або органу місцевого самоврядування щодо забезпечення створення необхідного маневреного житлового фонду до початку реалізації проєкту комплексної реконструкції кварталу;

9) строки та етапи здійснення заходів із комплексної реконструкції з урахуванням граничних строків завершення спорудження об’єктів будівництва;

10) джерела фінансування заходів із визначенням частки співфінансування таких заходів;

11) страхування ризиків;

12) організація заходів із вивезення та утилізації відходів;

13) строк дії договору;

14) види пільг (за наявності), які надаються інвесторові-забудовникові, а також умови їх надання або припинення;

15) відповідальність сторін;

16) підстави та порядок припинення дії договору.

 

У договорі зазначаються зобов’язання інвестора-забудовника щодо безоплатної передачі об’єктів соціальної та інженерно-транспортної  інфраструктури в комунальну власність після прийняття їх в експлуатацію із зазначенням вичерпного переліку таких об’єктів та умов передачі. Тобто вказаною нормою інвестора зобов’язано передавати за замовчуванням в комунальну власність об’єктів соціальної інфраструктури.

 

Нагадаємо, що в контексті розуміння вказаного законопроєкту, об’єкти соціальної інфраструктури — заклади, установи та підприємства з обслуговування та надання послуг, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, соціального захисту, виховання та освіти, культури, фізичної культури та спорту, тимчасового проживання, торгівлі, побутового, житлово-комунального обслуговування

 

Можливо законодавець має на увазі лише будівлі, що забезпечують ефективну життєдіяльність населення: житлово-комунальне господарство, культурні об’єкти, школи, дитячі садки та заклади охорони здоров’я, але задля уникнення подальших колізій треба деталізувати конкретний перелік тих об’єктів, які інвестор повинен передати до комунальної власності. У іншому ж випадку, всі об’єкти, що будуть побудовані з метою обслуговування та надання послуг, що є пріоритетною ціллю саме для оформлення прав власності за інвестором, можуть відійти у власність місцевого самоврядування.

 

Об’єкти нерухомого майна, що залишилися після задоволення всіх законних вимог власників/наймачів щодо надання рівноцінних об’єктів нерухомого майна, переходять у власність інвестора-забудовника на умовах, визначених договором.

 

Реалізація проєктів

Реалізація здійснюється за умови попереднього і повного відшкодування власникам/наймачам приміщень вартості втрат шляхом надання за їх згодою інших рівноцінних приміщень або грошової компенсації відповідно до договорів, попередньо укладених інвестором-забудовником із кожним власником/наймачем цих приміщень, крім випадків тимчасового відселення в маневрений житловий фонд на час до надання житла в установленому законом порядку.

 

Розмір грошової компенсації визначається на підставі оцінки майна, проведеної відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

 

Згода на відселення оформляється в довільній формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

 

У разі якщо під час здійснення реконструкції багатоквартирного будинку відбулося збільшення загальної площі житлового приміщення без згоди на це власника/наймача житлового приміщення не дозволяється примушувати власника/наймача такого житлового приміщення сплачувати вартість таких “надлишкових” метрів.

 

Будівництво нового багатоквартирного будинку здійснюватиметься з дотриманням усіх будівельних норм. Під час здійснення реконструкції багатоквартирного будинку зменшення площі житлового приміщення, у тому числі площі житлових кімнат, забороняється.

 

Якщо власник житлового приміщення бажає отримати житлове приміщення більшої площі, йому може бути запропоновано приміщення більшої площі з оплатою ним різниці вартості надлишку загальної площі за ринковою вартістю. У разі коли власник житлового приміщення бажає отримати житлове приміщення меншої площі, йому може бути запропоновано таке приміщення з оплатою інвестором-забудовником різниці площі за ринковою вартістю.

 

Визначення ринкової вартості об’єктів нерухомого майна

Визначення вартості майна здійснюється суб’єктами оціночної діяльності відповідно до вимог Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, які визначаються органом місцевого самоврядування. Вартість надання  послуг з такої оцінки, рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів місцевого бюджету.

 

У разі коли власник об’єкта нерухомого майна не погоджується з результатами оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності, визначеним  органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник об’єкта нерухомого майна.

 

Фінансування

Джерелами фінансування є:

 

• кошти інвесторів-забудовників;
• кошти державного та/або місцевих бюджетів;
• кошти підприємств, установ, організацій, у власності, сфері управління або господарському віданні яких перебувають об’єкти нерухомого майна;
• кошти об’єднань співвласників багатоквартирних будинків;
• інші джерела, не заборонені законодавством.

 

Державна підтримка здійснення заходів із комплексної реконструкції полягає у співфінансуванні реалізації проєктів за рахунок коштів державного бюджету, кредитування за рахунок коштів державного бюджету суб’єктів господарювання для реалізації зазначених проєктів.

 

Про конкурс

Орган місцевого самоврядування через засоби масової інформації та на своєму веб-сайті не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення конкурсу оприлюднює повідомлення про проведення конкурсу, яке має містити:

 

• дані про територію, яка згідно з рішенням про здійснення заходів із комплексної реконструкції підлягає комплексній реконструкції;
• інформацію про містобудівні умови та обмеження, що діють у межах території;
• показники мінімально допустимого рівня забезпечення об’єктами соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури.

 

Обов’язковими умовами конкурсу є:

 

• створення (наявність) маневреного житлового фонду;
• наявність досвіду будівництва об’єктів;
• строки нового будівництва стартових багатоквартирних будинків та їх характеристики;
• забезпечення інвестором-забудовником власників/наймачів об’єктів нерухомого майна, що підлягають обов’язковому вивільненню, рівноцінними об’єктами нерухомого майна або грошовою компенсацією.

 

Для організації та проведення конкурсу орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про здійснення заходів із комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду, утворює конкурсну комісію.

 

Конкурс вважається таким, що відбувся, якщо в ньому взяли участь не менше трьох учасників. У разі відсутності встановленої мінімальної кількості заявок конкурс не проводиться. Повторний конкурс оголошується не раніше ніж через два місяці.

 

Історичний фонд

Проєкт реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зонах охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зонах об’єктів всесвітньої спадщини підлягає погодженню центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, у порядку, визначеному центральним органом виконавчої влади, що формує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.

 

Обстеження технічного стану будівель і споруд, розташованих в історичних ареалах населених місць, зонах охорони пам’яток культурної спадщини,  буферних зонах об’єктів всесвітньої спадщини, здійснюється згідно із настановою щодо обстеження будівель і споруд для визначення та оцінки їх технічного стану.

 

Перехідні положення

Органам місцевого самоврядування рекомендовано протягом року з дня опублікування цього Закону провести інвентаризацію житлового та нежитлового фондів усіх форм власності в межах відповідних адміністративно-територіальних одиниць та надати центральному органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури, інформацію про результати проведеної інвентаризації. Проте на питання, чи власними силами, чи із залученням третіх осіб (або шляхом проведення тендерних закупівель послуги) законотворчий орган відповіді не дає, що також є відкритим запитанням для подальшого обговорення.

 

Про ризики

Законопроєкт № 6458, як і будь-який інвестиційний проєкт, пов’язаний з ризиками, які можуть вплинути на прибутковість інвестицій.

 

Деякі з можливих ризиків, які можуть виникнути в процесі реалізації проєкту, включають:

 

1. Політичний ризик: зміни в законодавстві або зміни уряду можуть вплинути на інвестиційну клімат.
2. Економічний ризик: зміни в економічному середовищі, такі як зростання вартості матеріалів, можуть призвести до збільшення витрат на будівництво та реконструкцію.
3. Технічний ризик: можуть виникнути проблеми з технічною реалізацією проєкту, що може призвести до затримок та збільшення витрат.
4. Ризик зміни попиту: попит на житло може змінюватися з часом, що може вплинути на прибутковість інвестицій.
5. Ризик кредитування: інвестор може не отримати достатньої фінансової підтримки для реалізації проєкту, що може призвести до затримок або припинення проєкту.
6. Недосконалість самого законопроєкту №6458 та відсутність гарантій інвестору.

 

Сподіваємось, що до моменту офіційного опублікування вказаний законопроєкт буде приведений у відповідність до інтересів держави і стане максимально ефективним важелем задля саме залучення інвесторів, а не їх відлякування