Маєте на меті купити привабливу земельну ділянку, оформити оренду під забудову або придбати готовий житловий будинок, цікавий об’єкт під кафе, магазин, офіс, багатоквартирний будинок тощо? Важливо пам’ятати, що за обличчям розкішних можливостей часом ховаються непередбачувані складнощі. Часто ріелтори стверджують, що знайшли ідеальний варіант, який варто придбати і продавці пропонують цікаву ціну, що збуджує апетити.
Проте, розглядаючи всі обставини, необхідно усвідомити, що не все так гладко, як здається на перший погляд. Потенційний об’єкт може приховувати невідомі проблеми чи нез’ясовані правові питання. Відкладені у часі плани з приведення документів у відповідність та інші питання дозвільного характеру можуть виявитися складнішими, ніж було заплановано перед придбанням майна.
Звісно, можна ризикнути та придбати об’єкт, сподіваючись, що все вирішиться само собою після угоди. Але такий підхід є неконструктивним та з часом призведе до проблем. Розумніший спосіб полягає в тому, щоб попередньо перевірити всю документацію та зрозуміти всі правові та фінансові деталі, а також виявити можливі ризики.
Компанія «АРМА ЕКСПЕРТ» розуміє важливість цього підходу та готова надати професійну допомогу у вивченні та аналізі всіх аспектів обраної нерухомості та землі. Наші експерти детально та професійно займаються перевіркою всієї документації та виявленням можливих підводних каменів. Ми прагнемо зробити вашу покупку безпечною та обдуманою, забезпечуючи вас всією необхідною інформацією для прийняття вагомого рішення щодо майбутнього вашої нерухомості.
Звертайтеся вже зараз за номером телефону 095-488-55-66 та отримайте безкоштовну консультацію
Аналіз землі та нерухомості перед покупкою включає в себе докладне дослідження різних аспектів об’єкта, щоб визначити його потенційні ризики, переваги та недоліки. Ось ключові аспекти, які можуть бути включені в такий аналіз:
Правовий аспект:
- Перевірка юридичної чистоти власності.
- Визначення наявності будь-яких обтяжень чи обмежень права власності.
- Перевірка наявності спорів чи судових процедур, що можуть вплинути на права власності.
- Перевірка узгодженості документів з органами державної реєстрації.
Технічний аспект:
- Огляд фізичного стану будівель, споруд та інфраструктури.
- Визначення потенційних потреб у ремонті та реконструкції.
- Аналіз наявних інженерних систем, їхньої працездатності та можливих витрат на їхнє обслуговування.
Планування використання:
- Оцінка придатності нерухомості для запланованих цілей (житло, комерція, інвестиції тощо).
- Можливість забудови земельної ділянки та її подальшого використання.
- Виявлення ризиків щодо неможливості реалізації запланованих рішень.
Аналіз містобудівної документації
Важливою складовою перевірки нерухомості перед покупкою є аналіз містобудівної документації на місцевому рівні, оскільки вона визначає законність, придатність та обмеження використання земельної ділянки та об’єкта на ній. Вказаний аналіз включає:
Дозволи та документи: перевірка наявності всіх необхідних дозвільних документів на будівництво та використання нерухомості чи землі. Дозволи на забудову, реконструкцію тощо.
Планування та зонування: визначення відповідності намірів забудови генеральному плану, плану зонування або детальному плану території. Наявність чи відсутність обмежень на використання земельної ділянки. Відповідність цільового використання земельної ділянки запланованим намірам будівництва. Підставою для проведення аналізу виступає наступна містобудівна документація:
- історико-архітектурний опорний план, що визначає межі та режими використання зони охорони пам’ятників історичних ареалів;
- схеми планових обмежень, що визначають різного роду обмежувальні фактори, такі як: охоронні зони вздовж ліній зв’язку, електропередачі, земельного транспорту, навколо промислових об’єктів, санітарно-захисні зони тощо;
- містобудівна документація: генеральний план, план зонування та детальні плани, що визначають перспективу розвитку населеного пункту, які дають можливість визначити функціональне використання тієї чи іншої території;
- кадастрова карта;
- схеми розміщення інженерних мереж тощо.
Історія використання: дослідження історії використання нерухомості та землі, включаючи будь-які попередні дії, зміни власності, правові спори тощо.
Для чого необхідно проводити подібний аналіз?
Аналіз містобудівної документації допомагає виявити можливі правові, технічні та планувальні ризики, пов’язані з земельною ділянкою чи об’єктом нерухомості і допомагає прийняти обґрунтоване рішення щодо його придбання.
Компанія «АРМА ЕКСПЕРТ» категорично рекомендує перевірити об’єкт на предмет наявності не тільки обмежень, з урахуванням використання нерухомості чи землі, але й перспективи такого використання у контексті подальшої експлуатації, реконструкції, нового будівництва, зміни функціонального використання чи цільового призначення.
Аналіз включатиме детальне вивчення ключових критеріїв об’єкта нерухомого майна, а також земельної ділянки, а саме:
наявність кадастрового номера:
– аналіз кадастрової карти;
– витяг з реєстру ДЗК про власника та форму власності;
можливість забудови земельної ділянки під наступні цілі:
– житло;
– комерція;
– інвестиційні проєкти;
– сільськогосподарські будівлі та споруди;
– рекреація;
– промисловість;
– інші види.
цільове призначення земельної ділянки;
відповідність розміщення об’єкта на земельній ділянці цільовому призначенню;
відповідність розміщення об’єкта нерухомості функціональному використанню території:
– генеральний план, план зонування, детальний план, пояснювальні записки до містобудівної документації;
– історичний опорний план;
– перелік пам’яток архітектури;
– наявність охоронних зон;
– наявність санітарних зон;
– викопіювання з геодезичної карти з позначенням червоних ліній та ліній регулювання забудови;
викопіювання в масштабі 1:2000;
викопіювання в масштабі 1:500;
витяг з реєстру на майнові права та їх обмеження;
архівні відомості з БТІ;
архівні відомості з реєстраційної служби.
Детальний аналіз від компанії «АРМА ЕКСПЕРТ» дає вам гарантію використовувати та експлуатувати належний вам об’єкт нерухомості або земельної ділянки за власними цілями, а саме: виключно на законних підставах здійснювати нове будівництво, реконструкцію, демонтаж, зміну цільового призначення тощо.
Популярні питання
✅ Виявлення всіх можливих ризиків. Наприклад, ви шукаєте землю для будівництва будинку, складу, бази відпочинку, кафе тощо. Ми аналізуємо документацію і визначаємо, чи можливе взагалі таке будівництво саме на цій земельній ділянці чи краще пошукати іншу.
✅ Найголовніший ризик – це невідповідність намірів забудови. Відповідно до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” та “Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки”, невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, будівельним нормам і правилам є підставою для відмови в отриманні дозвільних документів на будівництво чи реконструкцію. Ми виявляємо вказаний ризик ще до угоди.
✅ Кожен випадок індивідуальний. Перш за все необхідно проаналізувати документи, а потім робити висновки.
✅ Аналіз документації коштує від 500 гривень і залежить від обсягу робіт, об’єму запитань, що цікавлять замовника та меті дослідження. Також ціна залежить від наявних тих чи інших даних у замовника для проведення такого аналізу. Повноцінний аудит з усіма тонкощами, ризиками або перевагами, що включатиме дорожню карту та альтернативне застосування законодаства вартує від 25000 гривень.
✅ Аналіз займає від двох робочих днів до місяця, в залежності від обсягу запитань та наявності тих чи інших даних.