Многие люди постоянно проживают в садовых и дачных домах. Однако при попытке зарегистрировать место жительства, они сталкиваются с трудностями. Точнее, государственные органы отказывают.
В подавляющем большинстве случаев причина – указание садового дома (в документах о праве собственности) как объекта нежилой недвижимости. Если бы точными, то в Выдержке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Однако прописка в садовом доме в 2019 была возможной. Указанную информацию можно изменить. Для этого использовалась услуга, позволяющая в графе «Объект жилого недвижимого имущества» поменять запись с «Нет» на «Да». Иногда это делали на основании отчета о проведении техосмотра садового/дачного дома и заключения о соответствии строительным нормам. После подобного, отказов в регистрации места проживания не возникало.
Однако 16 января 2020 года обрели юридическую силу новые изменения в законодательстве. Теперь подобная возможность вряд ли еще есть.
Поэтому мы решили выяснить:
- действительно ли садовый дом – не жилая недвижимость;
- законный ли отказ в регистрации места проживания в садовом доме.
Определение термина в нормативно-правовых актах
- Налоговый кодекс Украины. Садовым домом называется объект, предназначенный для сезонного использования летом. Не соответствует нормам, актуальным для жилых зданий и касающихся требований к:
- инженерным сетям;
- внешним конструктивным элементам;
- площади застройки.
- Инструкция БТИ. Называет такие объекты домами сезонного использования, лишенными жилой площади, однако предусматривающими наличие вспомогательной и основной.
- Минрегион (Приказ №158). Садовый дом является сезонно используемым зданием (включает пристройки).
- ДБН Б.2.2-12:2019. Садовый дом является сезонно эксплуатируемым зданием, не соответствующим требованиям к жилым объектам недвижимости касательно:
- площади застройки;
- инженерного оборудования;
- внешних конструктивных компонентов.
- ДБН Б.2.2-12:2019.
Дачный дом является эксплуатируемым в течение года жилым усадебным домом. Используется в целях:
- постоянного/временного проживания;
- отдыха.
- Налоговый Кодекс (почти идентичные определения приведены в Инструкции БТИ и Приказе No158). Дачным называется жилой дом, используемый на протяжении года для загородного отдыха.
Стоит заметить, что с 1993 года определение термина «садовый дом» не менялось. То есть, с того момента, как вступил в юридическую силу ДБН 360-92, не действующий с 1 октября 2019 года. В Налоговом кодексе Украины и ДБН «Планирование и застройка территорий» приведено аналогичное, вышеназванному нормативному акту, определение.
Однако сейчас оно является устаревшим. В актуальный момент определение не соответствует условиям современных реалий. И это провоцирует возникновение проблем у многих домовладельцев.
Является ли садовый дом объектом жилой недвижимости? Налоговый кодекс Украины
- Подпункт 14.1.129. К такой недвижимости принадлежат здания, отнесенные нормами законодательства к категории жилого фонда. В частности, садовые, а также дачные дома.
- Подпункт 14.1.129-1. К нежилой недвижимости принадлежат здания, которые законодательными актами не отнесенные к жилому фонду. Дачные и садовые дома как раз не причислены.
Один нормативно-правовой акт содержит два противоречащих друг другу положения.
А в Государственном реестре вещных прав на недвижимость по умолчанию садовые дома определяются объектом нежилой недвижимости. Что, кстати, идет в раскос с НКУ (подпункт 14.1.129).
Причина проблемы кроется именно в такой коллизии, и законодательной возможности перевести садовые дома в жилые. Поэтому государственные регистраторы имеют возможность по своему усмотрению решать, относить объекты к жилой или нежилой недвижимости.
Регистрация по месту жительства в садовом доме. Судебная практика
10 октября 2019 года Верховным Судом было выдано Постановление по делу №2340/4673/18. Касалось вопроса отказа в регистрации места жительства в доме садового типа. Выводы в Постановлении следующие:
- Регистрация физического лица по адресу садового дома возможна. Согласуется с ЗУ «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания» (ст. 6, 9-1).
- 15 октября был проведен технический осмотр объекта. В данном случае садовый дом соответствует запросам строительных нормативов и пригоден для эксплуатации и проживания. Был изучен техпаспорт на дом. Согласно ему, объект содержит такие помещения: коридор, комнаты, кухню-столовую, кабинет, санузлы, холл, гардероб и топочную.
- ВС согласен с тем, что садового дома нет в списке объектов, не входящих в жилищный фонд (ЖК УССР). Оснований отступать от них нет. Вышеуказанное основывается на нормах действующего законодательства, которое регулирует спорные правовые отношения.
- Суд не опроверг доводы кассационной жалобы, ссылающиеся на положения государственных строительных нормативов. В частности, тех, которые устанавливают разные требования к инженерному оборудованию и внешним конструкциям жилых и садовых домов.
Судом было отмечено, что различия в строительных нормах есть. Например, в требованиях к некоторым конструктивным решениям садовых и жилых домов. Однако наличие таковых не лишает объекта признаков, которые свойственны жилью. Также различие в требованиях не является опровержением пригодности садового дома для постоянного проживания людей. По крайней мере тогда, когда владелец по собственной инициативе установил дополнительное оборудование/коммуникации, тем самым приспособив объект.
Возведение садового дома согласно строительным нормам, которые отличаются от нормативов для жилых объектов не значит, что в дальнейшем в нем нельзя жить.
ВС согласен с выводами судов предыдущих инстанций: отказ в регистрации места проживания в садовом доме не был основан на законодательных требованиях.