Головна
База знань
Каркасно-модульні будинки: правовий статус, переваги та перспективи

База знань

Каркасно-модульні будинки: правовий статус, переваги та перспективи

03.10.2025

Каркасно-модульні будинки: правовий статус, переваги та перспективи

Сучасні технології в будівництві активно змінюють ринок нерухомості. Одним із найбільш динамічних напрямів є каркасно-модульні будинки – швидкі у зведенні, енергоефективні та економічні рішення. Проте у замовників часто виникають питання: чи є такий будинок об’єктом нерухомого майна, чи його слід класифікувати як рухоме? І які перспективи має ця технологія на українському ринку?

Законодавчий аспект

Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України, нерухомим майном вважаються об’єкти, переміщення яких без їх знецінення або зміни призначення є неможливим. Це, зокрема, житлові будинки та інші капітальні споруди, які мають тісний зв’язок із землею.

Якщо ж об’єкт встановлений без фундаменту, може бути демонтований та перевезений без втрати функціоналу, – він належить до рухомого майна.

Таким чином, класифікація каркасно-модульного будинку напряму залежить від того, чи має він фундамент та чи введений в експлуатацію у встановленому порядку.

Гвинтові палі як фундамент

Поширеним рішенням для таких будівель є використання гвинтових паль. У замовників часто виникає сумнів: чи можна їх вважати фундаментом?

Відповідь однозначна: так!

У ДБН В.2.1-10:2018 «Основи і фундаменти будівель та споруд. Основні положення» прямо визначено, що палі, включно з гвинтовими, належать до пальових фундаментів.
Подібні положення містяться також у ДСТУ-Н Б В.2.1-27:2010 «Настанова з проектування основ та фундаментів споруд», де деталізується класифікація паль.

Отже, будівля, змонтована на гвинтових палях і належним чином зареєстрована, є повноцінним об’єктом нерухомості.

Маєте питання щодо будівництва чи оформлення прав на каркасно-модульні будинки? Фахівці АРМА ЕКСПЕРТ готові допомогти. Телефон для безкоштовних консультацій: 095 488 55 66!

Позиція автора

Як керівник компанії АРМА ЕКСПЕРТ, я вважаю, що каркасно-модульні будівлі — це один із ключових напрямів майбутнього українського житлового та комерційного будівництва.

У своїй практиці я бачу, що замовники дедалі більше цінують:

швидкість реалізації проєкту (від виготовлення модулів до монтажу може пройти кілька місяців, тоді як класичне будівництво триває роками);
економічну ефективність (витрати значно нижчі, ніж при традиційних технологіях);
енергоефективність і відповідність сучасним стандартам;
гнучкість планувань та можливість добудови нових модулів у майбутньому.

Проте важливо пам’ятати: правильна юридична й технічна підготовка проєкту – запорука того, що ваш каркасно-модульний будинок буде визнаний нерухомістю і захищений законом. Саме тут потрібен професійний підхід.

Чи потрібні дозволи для каркасно-модульних будинків?

Так, якщо будинок встановлюється:

на фундаменті (у т.ч. на гвинтових палях);
має намір використовуватися як житловий або інший капітальний об’єкт.

Тоді він підпадає під поняття будівельного об’єкта, і відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 34–37) та Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт (Постанова КМУ № 466 від 13.04.2011), необхідно оформити дозвільну документацію на початок виконання будівельних робіт, а після будівництва (монтажу будинку), ввести його належним чином в експлуатацію і зареєструвати речове право, зокрема:

Замовити топографічну зйомку у масштабі 1:500.
Розробити ескізні наміри забудови.
Зареєструвати схему намірів забудови в ЄДЕССБ або оформити будівельний паспорт у відділі архітектури органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади.
Подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Після завершення – оформити технічний паспорт на об’єкт та внести відомості про нього у ЄДЕССБ.
Подати декларацію про готовність до експлуатації будинку.
Зареєструвати в ДРРП право на нерухомість.

Співпраця ТОВ «АРМА ЕКСПЕРТ» та ТОВ «ЮНІТБУД»

Ми в АРМА ЕКСПЕРТ супроводжуємо клієнтів у правових та дозвільних питаннях, а наші партнери з ТОВ «ЮНІТБУД» безпосередньо займаються виробництвом і монтажем каркасно-модульних будинків. Така синергія дозволяє замовникам отримати повний цикл послуг: від юридичного супроводу до здачі готового об’єкта в експлуатацію.

Це означає, що клієнт отримує не лише готовий будинок, а й правильно оформлене право власності на нерухомість.

А якщо це тимчасова споруда?

Якщо модульний будинок без фундаменту (на блоках, платформах, металевих конструкціях), тоді він може класифікуватися як тимчасова споруда. Тимчасові споруди для певних потреб можна встановлювати за спрощеною процедурою.

Постанова КМУ від 04.08.2023 № 904 «Про затвердження Порядку розроблення, погодження, оприлюднення схеми розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, її складу та змісту, вимог до тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, їх зведення, перенесення та демонтажу». Цей документ новий і дуже важливий, бо він фактично дає визначення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення.

Тут визначено:

як вони проєктуються і узгоджуються;
які вимоги до безпеки, монтажу, перенесення, демонтажу;
що такі споруди не є капітальним будівництвом, а мають тимчасовий характер.

Наказ Мінрегіону від 21.10.2011 № 244 «Про затвердження Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності». Цей нормативний акт регламентує:

порядок отримання паспорта прив’язки тимчасової споруди (МАФ, павільйон, кіоск);
терміни розміщення;
обмеження щодо площі та зовнішнього вигляду;
правовий статус як рухомого майна, а не нерухомості.

Важливе розмежування

Тимчасові споруди для життєзабезпечення населення (Постанова КМУ №904/2023) – це, наприклад, модульні укриття, тимчасові модульні містечка, об’єкти для проживання переселенців тощо.

Тимчасові споруди для підприємницької діяльності (Наказ Мінрегіону №244/2011) – це торгові павільйони, кіоски, МАФи.

І ті, і ті не є об’єктами капітального будівництва, отже, на них не поширюються вимоги щодо оформлення дозволів на будівництво.

Таким чином, якщо каркасно-модульний будинок планується на гвинтових палях – це фундамент, отже капітальна споруда → потрібна дозвільна документація. А якщо він встановлюється без фундаменту, як тимчасова споруда, тоді можна застосувати або Порядок № 904/2023, або Наказ № 244/2011 (залежно від призначення – життєзабезпечення чи підприємництво).

Висновки

Каркасно-модульні будинки можуть бути як рухомим, так і нерухомим майном.

Ключове значення має:

наявність фундаменту (у тому числі пальового);
введення об’єкта в експлуатацію;
реєстрація права власності.

Правильне юридичне оформлення та співпраця з надійними виробниками дозволяє перетворити каркасно-модульний будинок із «тимчасової споруди» на повноцінний об’єкт нерухомості.