З 01 січня 2025 року відбулись вагомі зміни у вимогах щодо розроблення містобудівної документації, – закінчилась дія перехідних положень Закону України № 711-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель».
Що змінилося з 1 січня 2025 року?
- внесення змін до містобудівної документації місцевого рівня допускається за умови приведення її у відповідність до вимог Закону №711-ІХ (документація розробляється за так званим «новим порядком»);
- допускається затвердження тільки тієї містобудівної документації, що відповідає вимогам Закону №711-ІХ («новий порядок») – незалежно від дати початку її розроблення;
- завершилась дія положення про те, що розмір прибережних захисних смуг у межах населених пунктів може змінюватися детальним планом території;
- детальні плани територій щодо територій за межами населених пунктів вже не можуть розроблятися відповідно до схем планування території району чи області. Для розроблення такої документації обов’язкова наявність затвердженого комплексного плану;
- втратило чинність положення щодо випадків, коли функціональне призначення території могло визначатися детальним планом території.
Нові вимоги до містобудівної документації: як вони впливають на будівництво? Дізнайтеся деталі у нашому розборі!
Вказані зміни зокрема призвели до того, що з 1 січня 2025 року розробка багатьох детальних планів територій (або внесення змін у існуючі) фактично призупинена або ускладнена:
- за межами населених пунктів – із-за відсутності комплексних планів в громадах;
- в межах населених пунктів – у зв’язку з дефіцитом спеціалістів, що працюють за «новим порядком». До того ж, у найближчий перспективі багато розробників займатимуться насамперед комплексними планами.
Таким чином, наразі як перед замовниками (забудовниками), так і перед органами місцевого самоврядування особливо гостро стоять питання використання наявної затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні, яка зберігає чинність.
З 1 січня 2025 року в Україні змінилися вимоги до внесення змін у детальні плани територій. Дізнайтеся, коли потрібно коригувати ДПТ за новим порядком, як це впливає на будівництво та які питання залишаються відкритими. Компанія АРМА ЕКСПЕРТ роз’яснює ситуацію і ставить актуальні запитання до Мінрегіону.
Міністерство розвитку громад та територій України на численні звернення органів місцевого самоврядування щодо застосування містобудівної документації з 1 січня 2025 року опублікувало роз’яснення №13283/30/14-24 від 30.10.2024, де зокрема зазначено: «При будівництві нових об’єкті в межах передбачених граничних параметрів, визначених чинною містобудівною документацією потреби у змінах чи розробленні нової містобудівної документації немає».
В детальних планах території (ДПТ) встановлюються наступні граничні параметри:
- гранична висота будівель і споруд;
- максимальний відсоток забудови;
- гранична щільність населення кварталу/мікрорайону.
Оскільки серед учасників будівництва наразі не існує єдиної думки стосовно випадків, коли вимагається або не вимагається внесення змін в детальний план території, а також досить часто має місце неоднозначне трактування вимог законодавства, – компанією АРМА ЕКСПЕРТ скеровано запит до Міністерства розвитку громад та територій України для роз’яснення наступних питань (із текстом запиту можна ознайомитися за посиланням):
- Чи потрібно вносити зміни в детальний план території у випадку, якщо об’єкти запроектовані в межах граничних параметрів ДПТ, але з відмінностями від затвердженого детального плану в частині розташування будівель, їх площі, конфігурації, кількості будівель тощо?
Наприклад, якщо детальним планом території передбачено будівництво бази відпочинку у складі десяти будівель, а проектом передбачена база відпочинку з п’ятнадцяти будівель іншої конфігурації і розташування.
- Якщо в проектній документації змінено місце розташування, конфігурація, площа, поверховість, кількість будівель і споруд – відносно тих рішень, що передбачені затвердженим детальним планом території, то чи вважається така проектна документація такою, що відповідає містобудівній документації на місцевому рівні (детальному плану території)?
- Чи допускається зміна функціонального призначення об’єкта будівництва або окремих будівель і споруд у складі комплексу в межах допустимих видів забудови для відповідної зони без внесення змін у детальний план території?
Наприклад, якщо детальним планом території на ділянці передбачено будівництво бази відпочинку у складі будинків для відпочинку та їдальні і встановлено зону КВТ (зона установ відпочинку і туризму), а проектною документацією передбачено будівництво курортного готелю з рестораном і магазином (що є допустимими видами забудови для даної зони).
Відповіді на порушені питання в практиці сильно різняться. Так, в одних громадах навіть при найменших відхиленнях намірів забудови від детального плану орган місцевого самоврядування наполягає на внесенні змін в ДПТ. В інших громадах – навпаки – зміни (відхилення) проєкту від детального плану не вважаються підставою для внесення змін в ДПТ, якщо такі зміни знаходяться в межах затверджених граничних показників і обмежень містобудівної документації і не порушують вимог державних будівельних норм.
Компанія АРМА ЕКСПЕРТ фахово надає консультаційну підтримку, юридичний супровід для наших клієнтів, що залишає вас завжди впевненим на своєму шляху у сфері будівництва. Звертайся за консультацією вже зараз за телефоном 095 488 55 66!
Окремо слід звернути увагу на те, що в пакеті документів на видачу містобудівних умов і обмежень (МУО) законодавством не передбачена наявність містобудівного розрахунку, концепт-проекту, ескізів намірів забудови або подібних графічних матеріалів. Таким чином, при отриманні заяви на МУО уповноважений орган містобудування і архітектури не може оцінити відповідність майбутнього проєкту і затвердженого детального плану території в частині кількості будівель, їх площі, розташування, конфігурації тощо.
Таким чином, перевірка такої відповідності чи невідповідності фактично залишається на розсуд експертної організації і органу архітектурно-будівельного контролю.
