5 декабря ВР приняла ЗУ «О внесении изменений в Налоговый Кодекс» (No2047-д). Направлен на ликвидацию коррупции при регистрации данных из отчетов про оценку недвижимости (далее – отчеты). Это сделает процесс купли-продажи более прозрачным.
Цель Закона – упростить процедуру определения стоимости объектов. Для этого:
- Предложено ликвидировать коррупцию при регистрации данных из отчетов.
- Оценка имущества будет происходить по новой технологии в автоматическом режиме и через модуль ФГИУ.
Электронные площадки
ЗУ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины» (No2245-VIII) 1 января 2018 года обрел юридическую силу. Им внедрена Единая база данных отчетов (далее – База). Представлена:
- модулем, который определяет рыночную стоимость в электронном формате;
- базой данных.
По Закону, оценщики обязаны вводить данные из отчетов. Это необходимо для их регистрации посредством авторизованных электронных ресурсов. Напомним, ранее это осуществлялось непосредственно в Базу.
Площадки начали действовать 18 июля 2018 года. Их основной функцией является передача информации от оценщиков напрямую. При этом, исключается необходимость обработки данных государственной базой и дальнейшее возвращение результатов модулем автоматической проверки отчетов.
Состоянием на 10 октября 2019 года, в пользу площадок с населения взыскали свыше 700 млн грн.
Изменения с 01 января 2020 года
Определение рыночной стоимости будет автоматизировано. Процесс будет происходить на основании данных об объекте, которые любое лицо может внести в Базу онлайн. Информация должна подтверждаться официальными документами. Перечень данных, которые нужно внести в Базу, утверждает ФГИУ.
Чтобы сформировать информационную основу для определения рыночной стоимости, Фонд будет использовать:
- открытые информационные источники;
- данные о рыночной стоимости недвижимости (вносятся в Базу на основании отчетов);
- данные о ценах, приведенных в договорах купли-продажи (вносятся в Базу нотариусами).
В процессе определения стоимости каждой справке автоматически присваивают уникальный регистрационный номер. Также это распространяется на формирование соответствующих электронных справок по запросу лиц. Тоже происходит в автоматическом режиме.
Информация в Базе будет открытой. Предусматривается обнародование всех данных про объект, а также стоимость в автоматическом режиме. Информацию можно загрузить. Скрытыми останутся персональные данные владельца и заказчика отчета.
База станет удобным, абсолютно открытым и бесплатным интерактивным сервисом как для специалистов отрасли, так и общество в целом. Это гораздо удобнее, чем электронные таблицы, которые еженедельно обнародуют вручную. К тому же, в неполном виде.
Нотариусы получат к Базе бесплатный доступ. Это позволит проверять:
- формирование справки об рыночной стоимости;
- регистрацию отчета;
- присвоение объекту уникального регистрационного номера;
- вносить данные про цену объекта, приведенную в договоре купли-продажи (им же удостоверяется).
Для налогообложения не применяются отчеты, которые:
- не были зарегистрированы в Базе или лишены уникального регистрационного номера (согласно Закону);
- были зарегистрированы свыше 6 месяцев тому.
База не присвоит отчету уникальный номер, если после даты его составления прошло больше 5 рабочих дней. То же касается документов, которые рецензировались. В этом случае учитывается дата завершения рассмотрения отчета.
Регистрация документа и присвоение уникального номера происходит при соблюдении одного условия. Определенная в нем стоимость должна находиться в рамках допустимого 25%-го ценового диапазона рыночных цен на сопоставляемую недвижимость. При этом учитываются данные, присутствующие в Базе. Алгоритмы, по которым устанавливаются подходящие для сопоставления объекты, определяет ФГИУ.
Стоимость оценки недвижимости – 2,5% от величины прожиточного минимума. Точнее, речь про услугу формирования Базой электронной справки про рыночную стоимость. В качестве последнего берется норма для трудоспособных лиц, действующая состоянием на 1 января того года, в котором делается справка. На 01 января сумма составит 50,68 грн.
Стоимость регистрации отчета – 10% от величины прожиточного минимума. Норма устанавливается так же, как и в предыдущем случае. 1 января она составит приблизительно 300 грн.
Отчеты хранятся в Базе в электронном формате.
Обязанности Фонда, согласно Закону
С 31.01.2020 года:
- отключить от Базы все электронные ресурсы;
- обеспечить функционирования Базы с возможностью внесения оценщиками соответствующих данных в прямом, бесплатном и беспрепятственном режиме;
- позволить нотариусам бесплатно и беспрепятственно мониторить регистрацию отчетов.
С 01.07.2020 года в Базе будут:
- электронное определение рыночной стоимости;
- отчеты, касающиеся оценки модуля электронного расчета цены;
- формирование Е-справок про рыночную стоимость в автоматическом режиме.
До 01.07.2020 года Фонд должен обеспечить права интеллектуальной собственности на Базу и все ее компоненты (включая ПО).
Реалии
Принятие закона имеет массу положительных моментов. Но возникает вопрос: не увеличатся ли с 1 января 2020 года расходы сторон, заключающих договор купли-продажи недвижимости?
Стоит вспомнить про опыт, который был у заказчиков первые пару месяцев после запуска модуля автоматической проверки информации из отчетов. Тогда программа «пропускала» цену имущества. Это при том, что последняя иногда была в разы больше, чем рыночная стоимость недвижимости.
Доход от продажи недвижимости рассчитывается исходя из цены, приведенной в договоре. Должен быть не меньше стоимости, которую определил модуль.
Поэтому собственникам полагалось платить «лишние» сборы, либо налог за продажу недвижимости с лихвой.
К примеру, в 2018 году ФГИУ были опубликованы величины индикатора, которые обобщили по территориальному признаку. Для жилой недвижимости они оказались следующими:
- Киев:
- центральная зона – 33 207 грн/м2;
- районные центры – 6 591 грн/м2.
- Львов:
- центральная зона – 26 669 грн/м2;
- районные центры – 5 679 грн/м2.
- Одесса:
- центральная зона – 27 604 грн/м2;
- районные центры – 6 080 грн/м2.
Напомним, что данные показатели влияют на расчет суммы паевого участия при строительстве. В скором времени оно перестанет действовать. Однако для договоров, заключенных до 1 января паевой взнос остается актуальным.
Но даже по состоянию на 2018 год, эти показатели сложно назвать рыночными. Причем даже если учесть, что в центральной части городов есть новостройки (с ценой 50-100 тыс. грн/м2) и хрущевки.
Модуль определения рыночной стоимости и алгоритмы, определяющие сопоставимые объекты недвижимости должны учитывать все факторы, влияющие на стоимость. Иначе затраты сторон соглашения существенно возрастут. Более того, они будут существенно больше суммы, которую сейчас «экономят» электронные ресурсы – 1860 грн.
Стоит отметить, что в Законе предусмотрен отказ в регистрации отчета. Это происходит автоматически. Основание – превышение определенной в отчете стоимости допустимого ценового диапазона в 25%. В таком случае предусмотрена возможность обращения лица с заявлением о проведении рецензирования отчета. Может осуществляться человеком, который использует отчет, либо субъектом оценочной деятельности. Происходит на протяжение 5 дней (рабочих) с момента отказа в регистрации в электронном формате (через Единую базу), либо письменно (в ФГИУ).
Рассмотрение длится до 5 дней (рабочих). Осуществляет его ФГИУ, впоследствии принимая соответствующее решение.
Но и тут непонятно, во сколько обойдутся услуги субъекта оценочной деятельности, касающиеся подготовки отчета и обращения в ФГИУ. Плюс, нет гарантий, что решение Фонда будет положительным.