Законопроект №0850: единая правовая судьба земельного участка и размещенной на нем недвижимости

12.03.2021

Законопроект №0850: единая правовая судьба земельного участка и размещенной на нем недвижимости

ВРУ 2 февраля приняла законопроект №0850. Его цель – устранить пробелы и несоответствия в нормах, которые регулируют права пользования участком. Для этого Законопроект вносит изменения в:

• Земельный кодекс Украины;
• ЗУ «Об аренде земли»;
• Гражданский кодекс Украины (новая редакция ст. 377);
• ЗУ «Об ипотеке».

Пояснительная записка к законопроекту

Согласно Земельному кодексу Украины (часть 2 ст. 120) и ЗУ «Об аренде земли» (часть 3 ст. 7) в некоторых случаях действие договора про право пользования участком прекращается «автоматически». Это происходит при получении права владения жилой недвижимостью, расположенной на нем. Тогда новый владелец «автоматически» приобретает право пользования участком.

Однако на практике, данная норма нежизнеспособна. Ведь законодательство требует соблюдения установленного порядка заключения/прекращения договора. Сейчас мы имеем в виду:

• Гражданский кодекс Украины (часть 1 ст. 654);
• Земельный кодекс Украины (часть 1 ст. 124).

Согласно первому, изменение/расторжение договора аренды земли должно происходить в той же форме, что и изменяемый, либо расторгаемый договор. Исключения – когда иное предусмотрено законом, соглашением или обычаями делового оборота.

Согласно ЗКУ, для передачи права пользования участком (государственной/коммунальной собственности), нужно решение уполномоченного органа исполнительной власти, либо ОМС.

Следствие действующих норм

1. Иногда арендодатель отказывается расторгнуть договор или уклоняется от этого, если менялся владелец здания. Это чревато последствиями для собственников. Предыдущий вынужден выполнять обязанности, описанные в договоре. Новый получает недостаточную определенность титула.
2. Неопределенность процедуры и путаница касательно фактического/юридического арендатора, приводит к подаче иску не тому ответчику. Соответственно, его не удовлетворяют.
3. Выполнение застройки требует наличия одного из правовых титулов, связанных с участком. Однако иногда передача незаконченного объекта происходит без переоформления прав. Например, при продаже или унаследовании. Тогда строительство становится незаконным.
4. Нарушение требований, касающихся перехода прав на землю вследствие передачи прав на недвижимость, имеет еще одно последствие. Несоблюдение предписаний – основание для признания договора аренды недействительным. Это актуально и для случаев, когда выносят Распоряжение местного совета на разработку проекта землеустройства.
5. Арендаторы платят за пользование конкретным участком. Исчерпывающее урегулирование взаимоотношений (определение связи между владельцем здания и собственником земли) поможет избежать проблем с уплатой. Это особенно актуально для участков, которые принадлежат государству или территориальным общинам. Беспроблемная уплата аренды обеспечит стабильное наполнение бюджета и исключит расходы на судебные споры, направленные на взыскание платы.
6. Пока отсутствует обязательство органов местного самоуправления заключать договор аренды земли с покупателем недвижимости, на ней расположенной. Причина – нет установленной процедуры. Законопроект ее предлагает.
7. Частый случай – отказ арендатора от права аренды. Однако с точки зрения закона, одностороннее расторжение договора является недопустимым (ЗУ «Об аренде земли»). Исключения – когда это предусмотрено договором или законодательными нормами.
8. Если арендатор не является владельцем недвижимости, то есть риск признания недействительным арендного договора на землю.

Поделиться

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...